Три шага к управлению своим домом: как провести собрание, проверить ОДН и сменить управляющую компанию

В предыдущем номере мы говорили о том, что такое жилищные и коммунальные услуги и почему важно понимать, что входит в общее имущество многоквартирного дома. Теперь — логичное продолжение: как применить эти знания на практике. Ведь одно дело — знать свои права, и совсем другое — уметь ими воспользоваться. Рассмотрим три самых типовых сценария, с которыми сталкиваются собственники по всей стране: как правильно провести и оформить общее собрание, как проверить, не завышены ли расходы на общедомовые нужды, и как сменить управляющую организацию, если она перестала справляться со своими обязанностями.
Как провести собра ние, чтобы его решения имели силу
Для многих жильцов общее собрание ассоциируется с вечными спорами, низкой явкой и бумажной волокитой. Между тем, если соблюсти установленный законом порядок, собрание становится мощным инструментом реального влияния на жизнь дома. Главное — не нарушить процедуру.
Всё начинается с уведомления. За десять дней до даты собрания все собственники должны получить письменное извещение с чёткой повесткой, указанием формы проведения (очная, заочная или очно-заочная), времени и места. Сегодня это можно сделать как почтой, так и через единый портал ГИС ЖКХ — главное, чтобы факт направления был подтверждён.
Форма собрания выбирается исходя из целей и возможностей жильцов. Очные собрания позволяют сразу обсудить все вопросы, но собрать кворум бывает сложно. Заочные — более гибкий формат: бюллетени разносятся по квартирам, а решения принимаются по итогам подсчёта голосов. Важно помнить: при подсчёте учитывается не количество человек, а доля от общей площади всех помещений в доме.
Особое внимание — оформлению протокола. В нём должны быть зафиксированы дата и место собрания, форма его проведения, перечень вопросов, текст принятых решений и точный подсчёт голосов — в квадратных метрах. Подписывают документ члены счётной комиссии, избираемые из числа жильцов. Нотариальное заверение не требуется, но в течение 10 рабочих дней протокол обязательно нужно разместить в ГИС ЖКХ. Без этого шага даже самое обоснованное решение юридически «не существует» — управляющая компания не сможет его исполнить.
Храните все материалы — уведомления, бюллетени, копии протокола. В случае споров именно они станут доказательством законности ваших действий.
Когда ОДН перестаёт быть «чёрной дырой»
Расходы на общедомовые нужды — одна из самых болезненных тем для собственников. Многие до сих пор считают, что это место, куда безвозвратно уходят неучтённые ресурсы. Однако с 2017 года плата за ОДН включена в состав платы за жилищные услуги и, что самое главное, жёстко ограничена нормативами, установленными в каждом регионе.
Если в доме установлены общедомовые приборы учёта, расчёт должен производиться по их показаниям за минусом объёма, потреблённого в квартирах. Но даже в этом случае управляющая компания не имеет права выставлять плату выше утверждённого норматива — если только собственники не приняли на общем собрании специально решение о расчёте по факту. Без такого решения превышение — нарушение закона.
Проверить начисления несложно. Во-первых, убедитесь, что показания общедомового счётчика доступны — они должны быть размещены либо на информационном стенде в подъезде, либо в личном кабинете ГИС ЖКХ. Во-вторых, запросите у управляющей организации расшифровку расчётов — по закону она обязана предоставить такую информацию в течение 10 рабочих дней. Сравните цифры с нормативами вашего региона и с данными по аналогичным домам.
Если вы обнаружили необоснованное завышение, первым шагом станет письменная претензия в управляющую компанию. Если ответа нет или он не удовлетворяет — жалоба в Госжилинспекцию или прокуратуру. На практике именно такие обращения чаще всего заставляют УК пересчитать плату и вернуть переплату.
Сменить управляющую компанию: сложно, но возможно
Решение сменить управляющую организацию — всегда ответственный шаг. Но если качество услуг падает, а ответы на обращения становятся всё более формальными, собственники не только могут, но и должны использовать своё право на выбор.
Процедура начинается с инициативы жильцов. Любой собственник может инициировать проведение общего собрания — достаточно разослать уведомления остальным. В повестку следует включить два ключевых вопроса: расторжение договора с текущей управляющей компанией и выбор новой. При этом важно указать не просто «какую-нибудь УК», а конкретное наименование, реквизиты и условия договора.
Для принятия решения необходимо, чтобы «за» проголосовало более 50 % от общей площади всех помещений в доме. Учитываются и муниципальные квартиры — за них голосует администрация, и она обязана участвовать в собрании.
Как только протокол опубликован в ГИС ЖКХ, новая управляющая компания в течение 10 дней направляет старой письмо с требованием передать всю документацию и имущество: технические паспорта, реестры собственников, договоры с подрядчиками, финансовые отчёты за последние три года, ключи и журналы осмотров. Отказ в передаче — нарушение, влекущее административную ответственность. В таких случаях на помощь приходит Госжилинспекция.
Важный нюанс: договор с новой компанией вступает в силу не сразу, а не ранее чем через 30 дней после уведомления старой УК. Этот срок отведён на передачу дел и исключает риски «ухода в никуда».
Перед тем как выбрать новую компанию, изучите её репутацию: проверьте наличие лицензии, посмотрите отзывы, посетите дома, которые она обслуживает. Хорошая управляющая организация всегда открыта к диалогу и готова демонстрировать результаты своей работы.
Управлять — значит заботиться
Каждый из этих шагов требует усилий, но результат оправдывает их с лихвой. Ведь речь идёт не просто о снижении платежей или замене нерадивой компании — речь о том, чтобы превратить свой дом из объекта обслуживания в пространство, которым вы по-настоящему управляете. А это уже совсем другое качество жизни.

ТЕКСТ: Дарья Николаева
Фото: фотобанк