Общее собрание собственников жилья: ваш голос решает всё

Что решается на общем собрании?
Главным органом, принимающим решения по всем основным вопросам в многоквартирном доме, является общее собрание собственников помещений. И это не просто формальность. Решения, принятые на собрании, обязательны для всех собственников, даже для тех, кто не участвовал в голосовании. Голосовать на общем собрании могут не только собственники, зарегистрировавшие свои права. Гражданин, принявший помещение от застройщика по акту приёма-передачи, также может принимать участие в голосовании, но только в течение года со дня выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Далее без регистрации права собственности голосовать уже не получится. Только посредством голосования собственников может быть:
 принято решение о реконструкции дома, строительстве хозяйственных построек на земельном участке (например, той самой детской площадки);
 избран способ формирования фонда капитального ремонта и утверждён размер взноса;
 принято решение о получении кредитов или займов на капремонт;
 определены пределы использования земельного участка (например, ограничение въезда только для собственников);
 принято решение о пользовании общим имуществом (размещение рекламы на фасаде);
 избран способ управления домом;
 принято решение о текущем ремонте общего имущества;
 определено вознаграждение председателя и членов совета дома.
Этот перечень не исчерпывающий. Жилищный кодекс постоянно расширяет компетенцию общих собраний.
Сегодня к общему собранию многие относятся как к скучнейшему мероприятию советских времён. Однако это опасное заблуждение. Собственник, который упорно игнорирует «общий сбор», рискует однажды обнаружить, что в его дворе появилась большая автопарковка, а платежи за капремонт выросли втрое. «Почему?!» – воскликнет он возмущённо. «Так решили на общем собрании», – ответят ему, и он будет вынужден с этим считаться.

Как проводится собрание?
Существуют два вида собраний: годовое и внеочередное.
Годовое общее собрание – обязательное, собственники не имеют права отказаться от его проведения. Проводится в течение второго квартала года, следующего за отчётным. А вот решать, в какие сроки его проводить и какие вопросы обсуждать – прерогатива инициаторов.
Внеочередное собрание – добровольное. Инициировать его может любой собственник. К примеру, молодые мамы могут решить, что им во дворе очень нужна детская площадка – и инициировать проведение собрания. Или к председателю совета дома может обратиться фирма с предложением разместить на стене дома рекламный баннер. Прежде чем дать ответ, председатель должен провести голосование.
Собственники, обладающие не менее чем 10% от площади всех помещений в доме, имеют право обратиться в управляющую организацию с заявлением об оказании содействия в проведении собрания. Получив такое заявление, УК обязана:
 уведомить всех собственников;
 оформить документы по результатам;
 обеспечить ознакомление с итогами голосования.
Существует много способов проинформировать жильцов о планирующемся собрании. Как показывает практика, наиболее успешные:
а) направить уведомление каждому собственнику заказным письмом;
б) вручить уведомление лично в руки под роспись;
в) повесить объявление на 1-м этаже каждого подъезда (если это одобрено на предыдущих собраниях);
г) разместить уведомление в электронной системе, если голосование проводится с её использованием.
Уведомление нужно оформить надлежащим образом и довести до сведения собственников не позднее чем за 10 дней до даты проведения. В нём обязательно должна содержаться информация о том, кто созывает собрание, форма проведения, дата, место и время, повестка дня, а также информация о том, как и где познакомиться с материалами.

Кворум и голосование
Не любое собрание можно назвать правомочным. Если пять молодых мам поговорили, сидя на лавочке, о детской площадке – это лишь разговор. Для того чтобы решения имели силу, в собрании должны участвовать собственники, обладающие не менее чем 50% голосов. Тогда можно сказать, что собрание имеет кворум.
ИНТЕРЕСНО ЗНАТЬ!
Как считать голоса? Этот вопрос часто задают жители. Допустим, собственница одной двухкомнатной квартиры – одинокая пенсионерка, а собственники соседней, такой же двухкомнатной: муж, жена и их несовершеннолетний сын. Получается, что у пенсионерки один голос, а у семьи – три?
Нет, это неверно. Голоса распределяются не по числу владельцев, а по метражу. Поэтому голос пенсионерки будет «весить» ровно столько, сколько три голоса семьи. А вот голос её соседки, собственницы трёхкомнатной квартиры, окажется ещё «весомее».
Для принятия некоторых (особых) решений требуется голосование собственников, обладающих не менее чем 2/3 голосов в доме. Двумя третями голосов принимаются решения о:
 реконструкции дома, строительстве хозпостроек;
 проведении капремонта, установлении размера взноса выше минимального;
 пределах использования земельного участка;
 размещении рекламы на доме;
 наделении председателя совета дополнительными полномочиями.
Более половиной голосов принимаются решения о:
 выборе способа накопления средств на капремонт;
 создании ТСЖ;
 наделении совета дома полномочиями по вопросам текущего ремонта.

Как заполнять бюллетень?
Независимо от формы проведения собрания – очной, заочной или очно-заочной – голосование проводится только посредством заполнения письменных решений. Если собрание проводится с использованием электронной системы, то решение заполняется в электронном формате.
Собственник имеет право голосовать как лично, так и через представителя. Правда, устного поручения будет недостаточно. Бюллетень представителю выдадут, только если он предоставит нотариально удостоверенную доверенность.
В бюллетене нужно чётко определять свою позицию. Если галочки поставлены и возле «да», и возле «нет», решение признаётся недействительным. Точнее, недействительным только в том вопросе, где есть ошибка. Допустим, на голосование выставили три вопроса. По двум человек ответил чётко, а в третьем ошибся. Тогда его голос по первым двум учитывается, по третьему – нет.
За детей-собственников до 14 лет голосуют родители или опекуны. Дети от 14 до 18 лет голосуют самостоятельно с согласия родителей. В этом случае бюллетень должен содержать подпись несовершеннолетнего и его родителей.

Заочное голосование: мифы и реальность
Часто можно слышать, как люди, считая незаконными какие-то начисления, говорят: «Общее собрание не проводилось, только заполнялись бумажки». А ведь письменное голосование – это одна из законных форм проведения собраний!
Стопроцентная явка – мечта любого председателя. Но собрать всех жителей в одно время и в одном месте практически невозможно. Добиться даже пятидесятипроцентного кворума – задача почти невыполнимая. Поэтому инициаторы всё чаще выбирают заочное голосование.
Проходит оно так. Инициативная группа разносит по квартирам бюллетени с вопросами повестки. Собственники знакомятся, обдумывают решение, а затем приносят бюллетени в установленное место.
В 2015 году появилась ещё одна форма – очно-заочная. При такой форме жители обсуждают вопросы на очном собрании, а также имеют право подумать над решением несколько дней и принести его в письменном виде. Очно-заочная форма сочетает плюсы обеих форм: на очной части все желающие могут вживую обсудить вопросы, а сразу после встречи можно начинать собирать письменные решения.

Голосование через ГИС ЖКХ
Заочное собрание может проводиться с использованием ГИС ЖКХ или иных информационных систем. Такая возможность существует, даже если не все собственники зарегистрировались в системе. Те, кто не желает пользоваться компьютером, могут голосовать по старинке письменными бюллетенями, а продвинутые пользователи – с использованием новых технологий.
Сегодня с уверенностью можно сказать, что за электронным голосованием будущее. Оно позволяет избежать волокиты и затрат, чётко установить ответственное лицо и исключает возможность подделки подписи. Заполнить форму в системе может только собственник, зарегистрированный в ней, так как только он знает пароль.

Протокол: оформляем правильно
После того как голоса подсчитаны, необходимо оформить протокол. Он подписывается председателем и членами счётной комиссии.
В протоколе должны быть указаны дата, время и место проведения; сведения о лицах, принявших участие; результаты голосования по каждому вопросу; сведения о лицах, проводивших подсчёт; сведения о лицах, голосовавших против и потребовавших внести запись об этом.
Не допускается включать в повестку вопросы с формулировкой «Разное», «Другие вопросы». Формулировки должны отражать суть обсуждаемых вопросов и исключать возможность неоднозначного толкования.
Инициатор собрания в десятидневный срок должен оповестить о принятом решении всех жильцов, разместив копию протокола в месте, определённом собранием.
Подлинники решений и протокола должны быть переданы в управляющую организацию в течение 10 дней после проведения собрания. УК, в свою очередь, в течение 5 дней обязана разместить эти документы в ГИС ЖКХ и передать оригиналы в Государственную жилищную инспекцию для хранения в течение трёх лет. Подделка результатов голосования влечёт уголовную ответственность (ст. 327 УК РФ).

Можно ли оспорить решение?
После вступления решения в силу ни один собственник не вправе уклониться от его исполнения (даже если не присутствовал на собрании). Однако собственник может попытаться в суде оспорить решение. Подать в суд может владелец, который голосовал против, или тот, кто вообще не участвовал.
Решение может быть признано недействительным, если оно принято с нарушением Жилищного кодекса и нарушает права собственника. Заявление об обжаловании можно подать в течение шести месяцев после того, как собственник узнал о решении.
Ничтожное решение признаётся недействительным в любом случае. Например, если это было решение по вопросу, который не включался в повестку (исключение: если в собрании приняли участие абсолютно все собственники). Или если оно было принято на собрании, не имеющем кворума. Или если решение противоречит нормам правопорядка.
Оспоримое решение имеет право на существование, но выглядит неоднозначно. Например, кворум был, но созывали собственников не так, как положено. Оспоримое решение признаётся недействительным только по решению суда.

Совет дома: зачем он нужен?
Несмотря на то, что самые важные решения принимаются только на общем собрании, для решения текущих вопросов собственники должны выбрать совет многоквартирного дома и его председателя. И совет, и председателя выбирают на общем собрании. Если у жильцов так и не появится совет и председатель, этим вопросом озадачатся органы местного самоуправления. Они должны будут созвать внеочередное собрание и убедить жителей выбрать совет.
Совет дома:
 Обеспечивает выполнение решений общего собрания.
 Выносит на обсуждение наиболее важные вопросы: какой ремонт требуется дому, как распорядиться землёй во дворе.
 Предлагает варианты управления домом.
 Представляет заключение по условиям договоров.
 Контролирует оказание услуг и выполнение работ.
 Ежегодно отчитывается на общем собрании.
Председателя выбирают из числа членов совета. Он координирует работу совета.
Председатель имеет право ещё до общего собрания вести переговоры с управляющей организацией о переходе дома под её управление, об условиях договора. Результат переговоров он озвучивает на собрании, и собственники коллективно решают, соглашаться или нет. Без одобрения собрания заключить договор председатель не имеет права.
После одобрения условий председатель на основании доверенности подписывает договор.
Кроме того, председатель контролирует, насколько успешно УК справляется с обязанностями; подписывает акты приёмки работ; фиксирует нарушения периодичности услуг; если работы выполняются плохо, направляет обращение в органы местного самоуправления; на основании доверенности выступает в суде от имени собственников.
Быть председателем – нелёгкий труд. Ежедневно приходится сталкиваться с множеством вопросов, тратить время на решение общих проблем. Поэтому собственники могут определить меры поощрения председателя и членов совета.

Вознаграждение: как платить правильно?
Жилищный кодекс даёт право собственникам принять решение о выплате вознаграждения совету дома. Чаще всего вознаграждение включается дополнительной строчкой в платёжном документе от УК. С вознаграждения обязательно требуется уплатить 13% НДФЛ. На практике чаще всего вознаграждение получает только председатель, остальные работают на общественных началах. Это связано с тем, что именно председатель ведёт большую часть текущей работы.
Существует несколько вариантов выплаты:
Вариант 1. Фиксированная сумма ежемесячно. Пример: в доме 10 000 квадратных метров, принято решение собирать по 1 рублю. Вознаграждение – 10 000 рублей в месяц. Но в доме есть должники, фактически собрано 8 400 рублей. УК всё равно выплачивает 10 000 рублей, а недостающую сумму взыскивает с должников. Для председателя это плюс, но высока вероятность, что налоговая посчитает эти платежи вознаграждением гражданско-правового характера и обяжет уплатить взносы 27,1%.
Вариант 2. Агентский договор. УК заключает с председателем агентский договор от имени всех собственников. Компания перечисляет председателю ровно ту сумму, которую удалось собрать за месяц. Платежи должников – только по мере взыскания. В этом случае между УК и председателем отсутствуют оплачиваемые отношения. Компания просто выполняет функции по сбору и передаче платежей. Такое вознаграждение сложнее признать вознаграждением в рамках трудовых отношений. 13% НДФЛ уплатить придётся, но заполнять декларацию и платить будет сам председатель.
Вариант 3. Самозанятость. Регистрация каждого члена совета в качестве самозанятого с налогом 6%. Однако позиция налоговых органов заключается в том, что деятельность совета не может являться деятельностью самозанятого, поскольку содержит признаки трудовых отношений.
Таким образом, наиболее оптимальным вариантом является уплата вознаграждения через агентский договор.
Хотите узнать больше о правах собственников и процедуре проведения собраний в интерактивной форме? Попробуйте браузерную игру «ЖЭКА» (igra-jeka.ru). На уровнях «Дом» и «Квартал» в наглядной форме показано, как правильно организовать общее собрание собственников жилья, оформить протокол и избежать типичных ошибок, которые могут привести к оспариванию решений в суде!

ТЕКСТ: Иван Некрасов
Фото: фотобанк