Таунхаус: почти отдельный дом
Облик почти любого современного города сочетает в себе разные стилистические наслоения. Часть из них формировалась в предшествующие столетия, другие относятся к различным направлениям современной архитектуры.
Во многих населенных пунктах многоквартирные дома различной этажности соседствуют с частным сектором, который характерен для малых городов и пригородов городов-миллионников. В последние два десятилетия застройщики и архитекторы ищут новые, привлекательные для покупателей форматы коммерческой недвижимости. Среди них различные варианты таунхаусов – модного и имеющего ряд особенностей типа малоэтажной застройки. Особенно много состоящих из таунхаусов поселков в Подмосковье, где можно найти как строящиеся, так и давно сданные объекты этой категории.
Что говорит закон…
Говоря о практике постройки и эксплуатации таунхаусов в нашей стране, необходимо определиться с терминами. Традиционно в нашей стране использовалось понятие «блокированная застройка», то есть «жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования» (Градостроительный кодекс РФ до 2022 года).
В новой редакции требования по этажности отсутствуют, в остальном определение данного типа застройки осталось прежним. Кроме этого, согласно актуализированной редакции Свода правил по жилым одноквартирным домам от 20 мая 2011 года (СП 55.13330.2011), к автономным жилым блокам домов блокированной застройки относятся одноквартирные дома при условии, если они «не имеют помещений, расположенных над помещениями других жилых блоков» и «не имеют общих входов, вспомогательных помещений, чердаков, подполий, шахт коммуникаций». Данное юридически зафиксированное определение относится к современной нормативной документации и строительным нормам возведения жилья.
Однако девелоперы и маркетологи широко используют распространенное в других странах понятие «таунхаус» для рекламы и узнаваемости подобного типа застройки. Считается, что таунхаусы сочетают в себе удобства городской квартиры с жизнью в собственном доме на природе, при этом они дешевле, чем отдельно стоящие коттеджи с землей. Типичный для современного таунхауса размер земельного участка – 0,5 сотки, что соответствует придомовому палисаднику с машино-местом или небольшому заднему двору, где можно разместить качели для детей, место для пикника или шезлонги. Таким образом, под таунхаусом, как правило, подразумевается одноквартирный двух- или трехэтажный блок в ряде примыкающих друг к другу однотипных домов с небольшим земельным участком и отдельным входом. При этом каждый блок является самостоятельной кадастровой единицей – подвал, чердак и коммуникации не являются общими, а принадлежат только одной семье.
…и как на практике
В архитектурном отношении современные таунхаусы могут быть очень различны – от стилизации под старую Англию до новаторских модернистских решений с различными вариантами отделки. В любом случае владелец получает свой собственный дом в непосредственной близости от соседей с одной или двух сторон. Общая стена может иметь недостаточную шумозащищенность, что потребует дополнительных затрат на изоляцию специальными материалами. Что касается придомовой территории, то она отделяется от соседей светопроницаемым забором или зелеными насаждениями – это определяется правилами, принятыми в конкретном поселке. Как правило, имеется охрана, общий забор по периметру поселка и видеонаблюдение.
Стоимость таунхауса зависит от многих факторов, среди которых качество строительных материалов, удаленность от города, метраж постройки и архитектурное исполнение объекта. В среднем приобретение таунхауса обходится дешевле, чем индивидуальный коттедж, но дороже квартиры в многоэтажке массового сегмента. Приобретая таунхаус, семья получает, как правило, двухэтажный, сопряженный с соседями дом площадью 100–120 кв. м и небольшую придомовую территорию, на которой можно разместить одно или два машино-места. На первом этаже обычно располагают гостиную и кухню, на втором две или три спальни с балконом или без него.
Отдельный вопрос в поселках блокированной застройки – статус земли, на которой производилось строительство. Земли, предназначенные для малоэтажного жилищного строительства, наиболее надежный и юридически выгодный вариант. Известны ситуации, когда ведущие к домам подъездные автодороги оказываются в частном владении лиц, которые устанавливают свои правила пользования ими. Споры и судебные разбирательства о плате за проезд, порядке пользования шлагбаумом и действии публичного сервитута могут длиться годами с переменным успехом. Поэтому покупать объект следует в том поселке, где заранее известен порядок общего пользования подъездными дорогами и где уже подключены коммуникации коммунального обслуживания (водоснабжение, канализация и электроснабжение).
Необходимо упомянуть, что во многих регионах нашей страны традиционно распространены расположенные на земельных участках двухсемейные дома, которые на протяжении многих десятилетий оформлялись как квартиры в МКД – несмотря на то, что в большей степени соответствовали категории индивидуального дома. Таким образом, существовало фактически сложившееся положение с незафиксированным юридическим статусом земли под такими домами – ведь квартиры не могут иметь приусадебных участков. Это несоответствие урегулировано принятием 476-ФЗ от 30 декабря 2021 года, благодаря которому и было закреплено понятие домов блокированной застройки и установлены особенности регистрации земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Двухквартирные дуплексы получили возможность перехода в статус дома блокированной застройки с оформлением придомовой территории и соответствующим статусом собственности.
Плюсы и минусы
Что касается вновь возводимых поселков таунхаусов, то строящееся в них жилье находит своего покупателя, который осознанно выбирает именно этот тип недвижимости. Таунхаусы создают особую атмосферу, сочетающую в себе уют индивидуализма с соседским содружеством, комфорт городской квартиры с возможностью выйти в собственный дворик. Немаловажным фактором является возможность бесплатной парковки автомашины рядом с домом. Однако стоит учесть, что стоимость коммунальных платежей в таунхаусе существенно выше в сравнении с городской квартирой, а удаленность от города можно рассматривать как в качестве плюса, так и минуса – все зависит от того, как часто требуется там бывать.
К безусловным плюсам проживания в таунхаусе следует отнести отсутствие городского шума и близость природы – если поселок расположен по соседству с живописной местностью, то одно это компенсирует необходимость полтора-два часа добираться до города. В поселке гораздо меньше соседей в сравнении с городом – фактически ваш забор граничит с двумя такими же блоками (справа и слева).
А вот использовать таунхаус в качестве дачи едва ли получится, ведь маленький участок рядом с домом не позволит посадить огород или разбить плодовый сад. Таунхаус – взвешенный компромисс между городским комфортом и проживанием в собственном доме.
Виктор Кудинов
