Решаем задачу про любимую дачу

Многие мечтают обзавестись собственным участком земли, и редко кому удается обойтись без неожиданностей в процессе приобретения, оформления и владения заветной недвижимостью. Для того чтобы не попадать в разного рода неприятности, и существуют они – эксперты по судебным землеустроительным и строительным делам, кадастровые инженеры и проектировщики. А иногда все эти профессии осваивает один определенный человек, и тогда он становится способен решить любые, даже самые трудные задачи, и ответить на самые сложные вопросы.
Специально для читателей нашего журнала на многие из них сегодня отвечает кадастровый инженер, проектировщик и строительный эксперт ООО «Центр независимых экспертиз» (г. Подольск) Галина Хабарова.
Можно ли избежать штрафа и изъятия участка
– Галина Юрьевна, что изменилось на рынке с вступлением в силу изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд»?
– После того как 1 марта 2025 года вступил в силу закон об изъятии земельных участков, которые не используются по их целевому назначению, многие люди, которые инвестировали в землю и все эти годы ею никак не занимались, теперь обязаны следить за своей недвижимостью. В основном это касается земельных участков для ведения садоводства, для ведения личного подсобного хозяйства, для индивидуального жилищного хозяйства. Прошли времена, когда можно было быть просто собственником. Теперь, если у вас участок, например, для индивидуального жилищного строительства, то в течение 7 лет и более вы обязаны начать его осваивать или хотя бы подать уведомление о начале строительства.
– Что грозит собственнику, если он проигнорирует новые законодательные нормы?
– 31 мая 2025 года премьер-министр Михаил Мишустин утвердил перечень признаков неиспользования земельных участков. В подписанном им Постановлении №826 «Об установлении признаков неиспользования земельных участков из состава земель населенных пунктов, садовых земельных участков и огородных земельных участков» в качестве признаков «заброшки» обозначены:
– захламление более чем на 50% площади земельного участка предметами, не связанными с его использованием в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, или загрязнение указанной площади земельного участка отходами производства и потребления, в том числе твердыми коммунальными отходами;
– отсутствие на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, в течение 7 и более лет индивидуального жилого дома, право на который зарегистрировано в соответствии с законом, за исключением случаев, если судом установлено, что правообладатель земельного участка не смог завершить строительство индивидуального жилого дома в связи с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) индивидуальный жилой дом;
– наличие на земельном участке не являющихся самовольными постройками зданий, сооружений, у которых в совокупности разрушены крыша, стены, отсутствуют окна или стекла на окнах, при условии, что правообладатель земельного участка не приступил к выполнению работ по устранению указанных обстоятельств в течение одного года и более со дня их выявления, за исключением случаев, когда такие объекты капитального строительства признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
Если в отведенный срок освоение участка не начнется, вначале будет выписан штраф, размеры которого прописаны в ч. 3 ст. 8.8 КоАП. Для физических лиц они составляют от 1% до 1,5% от кадастровой стоимости или до 50 тыс. руб., если кадастровая стоимость участка не определена. Для должностных лиц – 1,5–2%, но до 100 тыс. руб., для юридических лиц – 3–5%, но до 700 тыс. руб.
– Есть какой-нибудь законный способ избежать штрафа?
– Да, такой способ есть. Как я уже упоминала, для этого следует подать заявление в орган местного самоуправления о том, что вы планируете начать строительство на вашем участке. Следующий семилетний срок будет отсчитываться именно с этого момента.
– Этого достаточно?
– На текущий момент этого достаточно, если, конечно, вы уже обнесли свой участок временным забором или хотя бы обозначили его проволочным заграждением. Еще необходимо помнить об обязанности косить на нем траву, чтобы в пожароопасный период она не стала причиной огненного пала. Как вы уже поняли, многолетний двухметровый бурьян на территории – верный знак для местной администрации выписать предписание о нецелевом использовании. Намного строже осуществляется контроль за землями сельскохозяйственного назначения. По действующему законодательству вы должны засеивать 50% площади и более культурными растениями. Так как такие земли находятся на особом контроле, специальные лаборатории один раз в год приезжают и берут почву для исследования. Если окажется, что вместо культурных растений у вас там растут одни одуванчики и сорняки, то местная администрация имеет право обратиться в суд и изъять этот земельный участок с последующим выставлением его на аукцион для продажи другому собственнику.
«Дачная амнистия» еще действует. Но есть нюансы
– А что касается так называемой «дачной амнистии», она продолжает действовать?
– Дачной амнистией у нас называют Федеральный закон от 30.06.2006 №93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Он будет действовать еще долго – до 1 марта 2031 года. В нем прописан порядок упрощенного оформления документов на здания и сооружения, построенные на земельных участках для ведения садоводства, личного, подсобного, индивидуального жилищного строительства. Благодаря ему можно официально восполнить недостающие документы на недвижимость, пригласив к себе кадастрового инженера, составить технический план без проектной документации и без разрешений и уведомлений. И через 10 рабочих дней вам зарегистрируют объект.
– Кажется, что все просто. Однако наверняка есть какие-нибудь нюансы?
– В прошлом у нас много было самостроев в зоне культурного наследия, зонах вокруг аэропортов или железнодорожных трасс, вдоль газопроводных магистралей, некоторые из которых проложены в местах, о которых простые люди ничего не знают. По таким территориям действует очень много ограничений. Бывали случаи, когда собственники спустя несколько лет после оформления всех документов в Росреестре неожиданно получают иск от местной администрации с требованием снести «самострой» в запретной или особой зоне.
– И как можно избежать такой неприятной ситуации?
– Для этого необходимо в самом начале обращаться к квалифицированным специалистам. Чем неопытный кадастровый инженер отличается от опытного? Последний обязательно проверит всю необходимую информацию по данной территории: и на возможное включение в перечень объектов культурного наследия, и на скрытые подземные коммуникации, в том числе засекреченные. Например, где-то может быть проложен старый военный коммуникационный кабель. Всю ответственность при этом такой кадастровый инженер берет на себя. Если вы по какой-то причине начинаете сомневаться в его компетентности, то можно письменно поставить в известность о начале строительства органы местного самоуправления. Они или полностью одобрят ваш технический план, либо выдадут вам список всевозможных ограничений по видам работ на вашем участке.
– Получается, на услугах кадастровых инженеров лучше не экономить…
– Совершенно верно. У квалифицированных специалистов всегда есть возможность проверить и перепроверить любую информацию по земле. Очень многое по конкретному участку становится понятно при заказе градостроительного плана. Эта процедура совершенно бесплатная, но заказать такой план может только собственник. В этом документе указываются все коммуникации и все ограничения и обременения. Если у вас участок не под индивидуальное жилищное строительство, то вы в любом случае вначале должны сделать инженерные изыскания: геологию, гидрологию, экологию. Потом ваш кадастровый инженер/проектировщик (желательно в одном лице) пойдет согласовывать все запланированные коммуникации. Однако учтите, что часть данных все равно является секретной. Коммуникации Воентелекома, кабели службы безопасности не указываются в обычной документации, поэтому с такой информацией надо знать, как работать.
Трудности межевания и способы их преодоления
– Вам в вашей практике часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда при проведении межевания невозможно установить собственников всех соседних земельных участков?
– Тут трудность в том, что раньше можно было просто заказать выписку и увидеть всех собственников. Теперь кадастровый инженер только по договору на выполнение определенного вида работ может заказать выписку на тот объект или участок, по которому он работает, и только на него. Далее, когда делается межевание и уточнение границ, обязательно надо подписывать Акт согласования со всеми смежниками. Это прямая обязанность кадастрового инженера, и для нас это целая проблема. До сих пор не все собственники прошли кадастровый учет, не все данные внесены в Росреестр. Зачастую приходится обращаться к данным УВД, разыскивать старост по населенным пунктам, если такие имеются. Это серьезный вопрос, который еще не до конца отработан. Покупатель земли не должен страдать от того, что кадастровый инженер не может быстро найти всех соседей, и процесс оформления не должен затягиваться на годы. В Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 №218-ФЗ прописано, что и как делать, куда обращаться, если нет сведений ни об адресе, ни о собственнике. Например, можно дать объявление в местных средствах массовой информации о том, что по такому-то адресу ведутся кадастровые работы, в такой-то день просим собраться всех заинтересованных лиц. Публикуются телефоны и другие контактные данные кадастрового инженера. И такая мера очень часто оказывается действенной. Действительно на место приезжают люди, либо сами собственники, либо их родственники.
– Какие еще особенности проводимой сейчас «дачной амнистии» следует знать и учитывать заинтересованным читателям нашего журнала?
– В Градостроительном кодексе указано, что строительство ведется по правилам землепользования и застройки конкретной области или городского округа. Чаще всего в них указывается, что расстояние от границы земельного участка до объекта капитального строительства не должно быть меньше 3 м. Но у нас еще есть дополнительный свод правил противопожарной безопасности, в котором прописано, что между каменными зданиями такое расстояние должно быть не меньше 10 м, между каменным и деревянным – 12 м, а между деревянными на смежных участках – 15 м. Из этого следует, что если вы отступили 3 м и вроде бы вы ничего не нарушили по Градостроительному кодексу, то по нормам пожарной безопасности этого расстояния может быть недостаточно. Ведь если ваш сосед по другую сторону забора тоже отступил «градостроительные» 3 м, между вашими деревянными постройками получилось лишь 6 м – при положенных «противопожарных» 15 м. Все это необходимо учитывать.
– Тут тоже надо привлекать квалифицированного кадастрового инженера?
– В этой ситуации помочь может только квалифицированный специалист по техническому надзору или в крайнем случае судебный эксперт по недвижимости. В такой типовой, но очень сложной ситуации всегда много различных нюансов, исходя из которых эксперты делают выводы о соответствии построек нормам закона. Например, стены соседствующих зданий, обращенных друг к другу, могут быть лишены оконных и дверных проемов. Или деревянные элементы обработаны специальными огнестойкими сертифицированными аэрозолями, и на это есть соответствующие свидетельства и сертификаты. В каждой конкретной ситуации, связанной с землей, капитальным строительством и кадастровыми работами, надо разбираться отдельно и очень внимательно. И без квалифицированных специалистов тут не обойтись. 

Беседовал Андрей Пучков