Анна Мамонова: «Капитальный ремонт сегодня – это лицо власти в регионах»
2 февраля 2016 года у нас в стране была создана Ассоциация региональных операторов капитального ремонта многоквартирных домов – некоммерческая корпоративная организация, оказывающая своим членам методическую, консультационную, юридическую и иную помощь. За это время была проведена колоссальная работа по трансформации капремонта многоквартирных домов в системный и регламентированный процесс, понятный всем его участникам. О реальных результатах и о текущих целях и задачах Ассоциации журналу «Вокруг ЖэКа» рассказала ее исполнительный директор Анна Мамонова.
– Анна Ивановна, о какой профессии вы мечтали в детстве?
– Мое первое образование – учитель математики и информатики. В школьные годы я любила точные науки, мне нравилось работать с цифрами, решать сложные задачки, анализировать данные и находить правильные решения. На выбор профессии, конечно же, повлияла любовь к детям.
– Что вас привлекло в профессии учителя?
– Профессия учителя – одна из самых благородных профессий. Мне всегда приятно делиться своими знаниями и получать эмоциональную отдачу – особенно когда вижу заинтересованные глаза учеников, даже если эти «ученики» давно закончили и школу, и вузы. Обратная связь от людей, их позитивный настрой и чувство востребованности – это главный критерий при выборе профессии, кем бы я ни работала.
– Как складывалась ваша трудовая биография?
– После окончания института я какое-то время преподавала высшую математику. Этот период пришелся на начало 2000-х. Небольшая учительская зарплата и определенный момент неловкости, что студенты – практически твои ровесники, – сподвигли меня на смену сферы деятельности. Устроилась на работу оператором в большую организацию, которая являлась дистрибьютором группы крупнейших международных компаний, и уже через год ее возглавила. Работа была интересная, масштабная, связанная с продвижением товаров в разных регионах России. Получила колоссальный опыт взаимодействия с представителями регионов и налаживания деловых связей.
Мне все нравилось, работа захватывала меня целиком, но поступило неожиданное предложение переехать в другой регион – создать и возглавить ипотечную корпорацию. Это был период зарождения ипотеки в стране, государственные региональные операторы только начинали выдавать ипотечные займы населению. Тема для меня была абсолютно новая, но так как мне было интересно, согласилась. Мы выдавали не только ипотечные займы, но и помогали организовывать выдачу кредитов банками. Наша команда очень быстро стала лидером по ЦФО, хотя мы стартовали позже других регионов. Это был общий успех! Средний возраст сотрудников нашей корпорации был примерно 25 лет. Мы все были очень юные и креативные, хотели изменить мир вокруг себя к лучшему.
Следующим нашим шагом было решение совместно с банком выдавать кредиты на новостройки. Скептики мне говорили: «Вы разве не знаете, что нельзя выдавать кредиты на новостройку? Никто так не делает!». На что я ответила: «Считаю, что за этим будущее». Мы запустили новый продукт, который в последующем получил признание участников рынка. Это была новая веха развития ипотечного кредитования.
Через некоторое время мне поступило предложение поработать в структуре, созданной казахским БТА Банком. Коллеги были очень заинтересованы: «Аня, твой продукт «новостроечный» – это просто бомба, нужно положить все на бумагу и начинать его продвигать». Мы принялись за создание новых стандартов ипотеки на новостройки. Многие банки не хотели рисковать. Было очень сложно продвигать продукт, но мы преодолели все трудности. Начинали с того, что выдавали займы регионам на выдачу ипотеки на новостройки, а регионы возвращали закладными, оформленными после введения домов в эксплуатацию. Спустя несколько лет продукт «новостройка» был запущен и в АИЖК (сейчас Дом.РФ).
«Связующее звено для всех регионов страны»
– Как случилось, что вы решили свою дальнейшую жизнь связать с капремонтом многоквартирных домов?
– Наверное, у многих женщин одним из переломных моментов карьеры является декретный отпуск, и я не исключение. В марте 2014 года меня пригласили работать в Минстрой России на должность замдиректора Департамента по капремонту. Процесс формирования системы капитального ремонта в многоквартирных домах в нашей стране только стартовал, и было не очень понятно, как это все развернется в будущем. Поскольку я всегда любила решать сложные и масштабные задачи, а основной вектор моей предыдущей трудовой деятельности заключался во взаимодействии с регионами, я приняла предложение.
Это было время становления работы Минстроя, и многие операционные и технические вопросы только «устаканивались». Конечно, было непросто, на каждого приходилась тройная нагрузка и огромное количество и масштабных стратегических задач, и просто операционной рутины. Я была сама себе подчиненная. Это означало примерно следующее: сама документ составила, сама подписала, сама его зарегистрировала. Потихоньку ведомство набирало обороты, и был сформирован полноценный отдел из трех человек. За время работы в министерстве нашей небольшой команде многое удалось сделать, чтобы запустить систему капремонта на всей территории страны.
В Минстрое передо мной была поставлена амбициозная задача – создать такой инструмент, который стал бы для всех регионов связующим звеном. Мы предложили законодательно разрешить региональным операторам капремонта создавать собственное профессиональное объединение. Я жуткий перфекционист, и мне все нужно сделать хорошо. Как только эти изменения в Жилищный кодекс РФ были внесены, я при полной поддержке руководства Минстроя начала создание Ассоциации.
– Как в регионах отнеслись к созданию новой профессиональной ассоциации по капремонту?
– К появлению нашей Ассоциации положительно отнеслись во всех регионах. Ее создание было своевременным и очень нужным. Система капитального ремонта только набирала обороты. Региональные операторы создавались с нуля, без какой-либо опоры на опыт предшественников они приступили к выполнению возложенных на них функций. Каждый тогда находился в информационном вакууме и хотел знать, как подобные задачи решаются в других субъектах. Конечно, в таких условиях создание площадки, на которой они могут обмениваться опытом и практикой, озвучивать проблемы, мешающие успешной реализации региональных программ капитального ремонта, и участвовать в выработке возможных решений этих проблем, стало своевременным подспорьем.
С первых дней Ассоциация поставила во главу угла такую задачу, как создание площадки для выстраивания взаимоотношений между всеми участниками рынка. Те, кто работает в системе капремонта давно, понимают, что создание нашей Ассоциации стало важной ступенью, позволившей реформе состояться. Ассоциация дает регионам оперативную связь с Минстроем и полную методологическую поддержку, разрабатывает модельные документы. Регионы формируют свой запрос, мы собираем экспертное мнение и оперативно даем им ответ с рекомендациями, как нужно действовать.
Если посчитать количество руководителей региональных операторов, которое в целом прошло через нашу систему, – это более 400 человек. В некоторых регионах уже по 8–10 раз сменились руководители, поменялся и губернаторский состав. Поэтому сохранение правопреемственности очень важно с точки зрения сборки ключевых компетенций для тех, кто приходит вновь. Ассоциация помогает новым командам проводить государственную политику в регионах. При взаимодействии с Минстроем для принятия оперативных решений Ассоциация обеспечивает обратную связь с мест. Это позволяет быстро скорректировать принимаемые в ведомстве управленческие решения, а зачастую и нормативное регулирование в целях недопущения риска возникновения негативных последствий.
Ассоциация безоценочно дает объективную картину, как система развивается в каждом конкретном регионе, какой сейчас федеральный вектор, какие документы требуются. Мы подсвечиваем проблемы и рассказываем, как с аналогичной ситуацией справились в другом регионе, передаем необходимые контакты. Люди понимают, что им не нужно проводить масштабные аналитические исследования и тратить на это кучу времени. Можно просто взять готовый контент и попробовать применить его в своем регионе.
Одна из отличительных особенностей – то, что профессиональное объединение в капитальном ремонте является единственным, и это позволяет сконцентрировать именно на Ассоциации все основные компетенции, востребованные на федеральных площадках.
Ассоциация подписала соглашение и активно взаимодействует с НОСТРОЙ, НОПРИЗ, НОЭ, РАЭСКО и с другими крупнейшими отраслевыми объединениями. Также представляет единую позицию от регионов по вопросам капремонта в Экспертном совете Комитета Государственной Думы, в рабочих группах при Правительстве РФ, Совете Федерации, Общественном совете Минстроя, ТПП и РСПП. Кроме того, Ассоциация является базовой организацией подкомитета 002 Технического комитета 393 и комиссией по капремонту СПК ЖКХ.
Ассоциация взаимодействует с представителями различных отраслей, деятельность которых во многом способствует эффективному функционированию системы капремонта. Это страхование, банковская деятельность, IT-решения для автоматизации деятельности региональных операторов, различные финансовые инструменты, в том числе факторинг и энергосервис.
Бывают случаи, что вокруг фондов капремонта появляются разного рода «дельцы», которые заинтересованы только лишь в извлечении прибыли, пренебрегая любыми нормами права и морали. В целях обеспечения благоприятной и безопасной среды для деятельности регоператоров Ассоциация принимает превентивные меры, информируя своих членов о таких субъектах и возможных схемах, которые могут негативно сказаться на деятельности фондов.
Наши двери всегда открыты для честных игроков. К примеру, сложилась положительная история со страховыми компаниями. Когда стало понятно, что в регионах страхуют с применением различных условий, мы пригласили к себе страховые компании и объяснили, что нужны специальные условия. Другими словами, системе капитального ремонта был необходим продукт, который обеспечивает оперативное закрытие рисков при проведении ремонтов и на гарантийный пятилетний период. Этот продукт применяется уже более пяти лет на территории большинства субъектов. Сейчас система страхования обеспечивает оперативное взаимодействие с собственниками и получение выплаты в течение 30 дней – например, в случае залития при ремонте крыши.
Аналогичная история у нас возникла, когда несколько фондов столкнулись с недобросовестной организацией, которая предлагала факторинг подрядным организациям. Фонды узнали об этом постфактум, а договор был заключен некорректный. Ассоциация обеспечила принятие и внедрение стандарта факторинга, чтобы обезопасить регионы, которые с этой темой только-только сталкиваются.
Такая методологическая поддержка осуществляется Ассоциацией по разным направлениям деятельности фондов.
«Осуществили многое из задуманного. Но работы еще много»
– 2 февраля Ассоциация региональных операторов капитального ремонта (АРОКР) отметит свой очередной день рождения. Если подводить итоги деятельности Ассоциации за это время, что бы вы особо отметили?
– Да, наша Ассоциация действует без малого 9 лет. За это время мы смогли осуществить многое из задуманного: объединить всех региональных операторов капитального ремонта в едином информационном поле, принять участие в разработке более 50 законопроектов, войти в состав 16 экспертных комитетов и комиссий для представления интересов региональных операторов на федеральных площадках, провести 9 Всероссийских съездов региональных операторов, направленных на консолидацию федеральной повестки с региональными направлениями развития системы. Регулярно проводим совместно с Минстроем совещания в федеральных округах с целью обсуждения актуальных вопросов и обмена лучшими практиками в капитальном ремонте. Выпустили профессиональный стандарт «Специалист по организации капитального ремонта многоквартирного дома» и утвердили 8 квалификаций. Разработали ГОСТ Р 56193 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования». Запустили курсы повышения квалификации для руководителей региональных операторов и специалистов по организации проведения работ по капремонту и строительному контролю в ведущих вузах страны.
– Какие у АРОКР дальнейшие планы?
– Работы у нас много. Важно не сбавлять темпы и качество капремонта в нашей стране, увеличить прозрачность всех процессов за счет цифровизации и стандартизации в сфере капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов. Поэтому Ассоциация активно занимается вопросами технического регулирования в капитальном ремонте. Те процессы, которые в законодательстве имеют множественные развилки, мы стараемся отрегулировать на уровне ГОСТов. Кроме того, есть коды классификации, которые позволяют нам выпускать стандарты и по банковской деятельности, и по страховой, связанной непосредственно с капитальным ремонтом. Мы сейчас обкатываем их на уровне Ассоциации и в дальнейшем, когда они станут полностью адаптированы к применению, будем выносить их на федеральный уровень.
Нами ведется активная работа по стандартизации технических заданий, которые выставляются на аукционы региональными операторами. На наш взгляд, систематизация этого процесса позволит повысить качество услуг и значительно упростить техническому заказчику (в нашем случае – региональному оператору) работу.
АРОКР является площадкой по сбору и анализу лучших практик при реализации региональных программ капремонта. Формируется альбом технических решений по каждому типу ремонта – это огромная аналитика. Совместно с Фондом развития территорий планируем создать электронную базу для доступа к таким практикам. Это позволит посмотреть конкретные ссылки на объекты, узнать, какие материалы и технологии и в каких регионах применялись, понаблюдать в динамике и понять, насколько удлиняется жизненный цикл здания и увеличивается межремонтный срок благодаря качеству этих материалов. Региональный оператор не должен проявлять «творчество», он должен использовать специально созданные регламенты.
«Проводим обучение для всех участников процесса»
– Вы также упомянули про еще одно важное для Ассоциации направление работы – подготовку кадров.
– Да, действительно, Ассоциация уделяет большое внимание вопросам организации подготовки квалифицированных кадров для системы капитального ремонта. Мы работаем над комплектами оценочных средств, которые у нас есть практически по всем квалификациям, а в нашем профессиональном стандарте, повторюсь, их восемь. Кроме этого, Ассоциация очень тесно сотрудничает с такими крупными учебными заведениями, как МГСУ и МГИМО.
Например, на площадке МГИМО мы организуем проведение обучения для руководителей региональных операторов капитального ремонта по программе повышения квалификации, которое позволяет им более масштабно взглянуть на свои задачи, комплексно подойти к капремонту в своем регионе.
– Какие новые направления деятельности региональных операторов возможны в ближайшей перспективе?
На настоящий момент ряд субъектов рассматривает возможность расширения функций региональных операторов и включение в их задачи капитального ремонта объектов социально-культурного назначения – больниц, домов культуры, ФОКов, школ, садиков. Это делается с тем посылом, что врач должен лечить, учитель – учить, а не контролировать процесс ремонта крыши в своей больнице или школе, это не их компетенция.
Региональные операторы как устойчивая региональная структура также рассматриваются в качестве инструмента для формирование региональных расчетных центров, оператора по программе переселения из аварийного жилья.
Когда региональный оператор качественно отрабатывает капремонт, платежи граждан поступают всегда своевременно даже в тех регионах, которые традиционно показывали низкую собираемость. Показательный пример – Кабардино-Балкария. С приходом нового директора там за два года подняли собираемость с 52% до 118%. Все считали, что на Кавказе это невозможно. Но наши ребята доказали, что возможно многое, если работать очень качественно. Они впервые начали менять лифты. И платежная дисциплина выросла – а это показатель того, что люди видят преображение домов. Естественно, предприятия ЖКХ обратились к региональному оператору с просьбой включить их услуги в свою платежку.
Я считаю, что сегодня капитальный ремонт – это лицо власти в регионах. За управление жильем отвечают коммерческие структуры. А региональные операторы – это созданные властью некоммерческие организации, которые по своему функционалу призваны проводить работу с каждым собственником помещения в многоквартирном доме. Именно к ним часто обращаются жители с проблемными вопросами о состоянии своего дома. Поэтому уровень знаний сотрудников региональных операторов необходимо постоянно повышать.
Мы проводим обучение по строительному контролю и организации работ по капремонту – это как раз те профессиональные квалификации, которые требуют взаимодействия со строительными нормами и правилами.
Высокая степень востребованности отмечается по квалификации «закупщик в системе капитального ремонта». Для получения знаний по этому направлению приезжают по 50 человек на поток.
На регулярной основе организовываем различные вебинары по обмену опытом в сотрудничестве с крупными поставщиками услуг, производителями оборудования.
– Как вы считаете, можно ли за счет процесса обучения улучшить качество ремонта, или тут кроются более глубокие задачи?
– Отчасти да. Мы также обучаем подрядчиков – ведь чем качественнее они работают, чем у них устойчивее бизнес, тем своевременнее выполняются работы и завершается ремонт. А задача любого руководителя – сформировать такую инфраструктуру, которая работает бесперебойно и постоянно увеличивает объемы работ. Только через выстроенную структуру можно внедрять энергоэффективные технологии, новые финансовые инструменты и т.д.
К сожалению, пока не всем регионам удается сформировать качественный пул подрядных организаций. Многие в этой теме просели, но это еще связано с проблемами ценообразования в строительстве, переходом на ресурсный метод. Если не повышать минимальный взнос на капремонт, приходится минимизировать состав работ. Получается очень низкая рентабельность для подрядчиков, и они не заявляются на конкурсы. Соответственно, конкурсы не состоялись, ремонты не выполнены. Если регион искусственно сдерживает рост предельной стоимости, конечно, никто не придет делать эти работы. А завтра они будут стоить в два раза дороже. Поэтому нужно находить грамотный баланс в ценовой политике. Мы выносили эту тему на Общественный совет при Минстрое России, что получило большой резонанс. Поскольку это также касается ценообразования в капитальном ремонте других объектов капитального строительства – школ, больниц, детсадов и пр.
Капитальный ремонт с точки зрения ценообразования должен обязательно пройти качественную экспертизу на государственном уровне. Необходимо планомерно устранять пробелы в ценообразовании, выровнять предельную стоимость в субъектах, посмотреть, из чего она состоит, чтобы она была достаточной для проведения капитального ремонта, но чтобы в ней не было излишка, который провоцировал бы чрезмерный рост цен и недобросовестную конкуренцию за дорогие лоты.
Чтобы пришел квалифицированный подрядчик, должна быть рентабельность, экономическая заинтересованность, достойная зарплата.
Сейчас мы также участвуем в рассмотрении смены парадигмы работы со специальными счетами и смены подходов к минимальному взносу на капремонт. Потому что тот подход, который субъекты изначально выбрали, сейчас очень сложно переломить. Этот вектор «минимизации минимального взноса», к сожалению, не дает результатов. В некоторых субъектах взнос до сих пор составляет от 3 до 8 руб. за 1 кв. м. Как установили такой размер десять лет назад, так и осталось до сих пор. При этом стоимость строительных материалов значительно выросла. Можно ли из одной шкуры сшить десять шапок, как в известном мультфильме? Можно, конечно… Только это будет уже не капитальный ремонт. Раньше на эти деньги можно было качественно сделать ремонт в нескольких домах, а сейчас дай бог, чтобы на крышу одного хватило.
Конечно же, очень многое зависит от каждого участника процесса, от уровня их знаний и понимания, что нужно делать. Поэтому мы проводим обучение для всех заинтересованных лиц. Также у нас есть регионы-отличники, например: Московская, Свердловская, Тульская, Иркутская области. Шикарно делают ремонт в Калининградской области. Там его поставили на служение особой задаче – увеличению турпотока. Добавляя деньги из бюджета региона, преобразили и Калининград, и соседние города. Восстанавливают старинные двери, дверные ручки и т.п. Я надеюсь, что постепенно благодаря общей слаженной работе таких регионов в нашей стране будет все больше и больше.
Беседовала Ольга Гришина
