Как сдать в аренду общедомовое имущество и уменьшить платежи за ЖКХ

В 2022 году россияне, проживающие в многоквартирных домах, получат квитанции ЖКХ с явно подросшими начислениями. Во многом это связано с инфляцией. Однако практически каждый житель может попробовать смикшировать рост начислений за счет грамотного использования общедомовой собственности.
Статья 290 Гражданского кодекса РФ и статья 36 Жилищного кодекса РФ определяют общедомовое имущество как находящиеся в долевой собственности помещения, инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания более одной квартиры. Правила содержания общего имущества, утвержденные Постановлением Правительства №491 от 13 августа 2006 года, подробно перечисляют такую собственность. Это лестничные площадки, лестницы, лифтовые шахты, крыши, чердаки, подвалы с инженерным оборудованием, фасадные стены, механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование, обслуживающее более одной квартиры, земельный участок под зданием и вокруг него с элементами благоустройства и др.
Практически все перечисленное может помочь жителям компенсировать часть трат на содержание общедомового имущества. Собственники могут сдать в аренду фасады домов и крыши для размещения рекламных баннеров, плакатов и фигурных конструкций. В лифтах и подъездах можно использовать стены для размещения платных объявлений. Свободные помещения можно предложить для аренды различным организациям. Рачительно можно использовать и придомовую территорию, сдавая ее в аренду.
В некоторых городах, например в Санкт-Петербурге, встречаются случаи, когда собственники заключают возмездные договоры на проведение экскурсий либо внутри МКД, либо на организованные прогулки по крышам. Это касается зданий, являющихся объектами культурного наследия, или с которых отрывается красивый вид на город.

Все решает общее собрание
Часть 4 статьи 36 ЖК РФ определяет, что общее собрание собственников решает вопросы о передаче имущества многоквартирных домов в пользование третьим лицам. Кроме того, законодатель наделил похожим правом еще и товарищества собственников недвижимости. Согласно пункту 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников определяет тех, которым поручается заключить договор об использовании общего имущества. Исходя из действующего законодательства, таковыми являются управляющая компания, ТСЖ, а также гражданин или юридическое лицо, как являющиеся, так и не являющиеся собственниками помещений в доме.
Поэтому надо правильно подготовить и провести общее собрание собственников.
Инициатор должен не менее чем за 10 дней до даты проведения собрания уведомить о его проведении каждого собственника. Извещения направляются заказным письмом, вручаются под роспись или размещаются в помещении, доступном для собственников и ранее определенном для этих целей общим собранием.
Решение о передаче имущества в аренду правомочно, когда за него высказалось не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Принятие решения при отсутствии кворума считается нарушением, а собрание, принявшее его, является неправомочным. Если собрание проходит в очной форме, то факт участия собственников и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников с указанием Ф.И.О, номера помещения, реквизитов выписки из государственного реестра недвижимости, подтверждающего размер доли владения помещением.
Протокол общего собрания, на котором принималось решение о передаче имущества в аренду, как и любой подобный документ, должен содержать наименование, дату и номер, место проведения собрания, сведения об инициаторе, секретаре, лицах, проводивших подсчет голосов, сам текст принятого решения.

Распределение ­заработанного
По итогам собрания уполномоченное собственниками лицо заключает договор о передаче за плату во временное пользование (аренду) часть общего имущества МКД.
Следует учесть, что в силу прямого указания ст. 609 ГК РФ и п. 2 ст.651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Самым пикантным после заключения выгодного договора аренды общедомового имущества является процесс распределения доходов между собственниками. Проще, когда все причитающиеся за аренду деньги целенаправленно уходят на общедомовые нужны (на установку шлагбаума во дворе, на обустройство детского игрового городка и т.п.). А если каждый представитель коллективного арендодателя захочет получить свою часть дохода лично? Доход каждого собственника от сдачи имущества в аренду общего имущества теоретически должен зависеть от размера его доли, определяемой по правилам статьи 37 ЖК РФ. Чем больше площадь находящегося в собственности помещения, тем больше должна быть доля за сдачу общедомового имущества в аренду.
И последнее: получая доход таким образом, не забывайте, что с этих денежных средств необходимо оплачивать налог. 

Андрей Войков, заслуженный юрист РФ, действительный государственный советник РФ первого класса