Правда ли, что… управляющие компании неспособны противостоять самовольному захвату общедомовой площади?

У органов жилищного надзора полномочий достаточно, чтобы приструнить любую управляющую компанию, которая хочет продолжать управлять многоквартирными домами – вплоть до лишения права заниматься управлением МКД. Однако не по всем нарушениям жилищные инспекторы могут составить акт. Иногда это прерогатива сотрудников пожарного надзора (например, если на балконе обнаружен открытый огонь). А иногда наказывать надо не управляющую компанию, а самих жителей.
Недавно собственники одного из МКД Петербурга пожаловались в жилищную инспекцию на управляющую компанию, которая проигнорировала факт захвата части общих коридоров гражданами, которые установили отсекающие двери и фактически присоединили получившиеся тамбуры к своим квартирам.
В апреле 2018 года инспекция провела внеплановую выездную проверку соблюдения лицензионных требований при осуществлении управления МКД. В ходе проверки выявлено, что со 2-го по 9-й этаж лестничной клетки №3 без согласования с органом местного самоуправления и решения общего собрания собственников помещений МКД произведено переоборудование общих коридоров (лифтовых холлов), в связи с чем увеличены площади жилых квартир. Следовательно, нарушены ст. 36, ст. 40 Жилищного кодекса РФ, а также пункт 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. МДК 2-03.2003», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. №170. Поскольку нарушения эти касаются содержания общего имущества, а за содержание по договору с собственниками отвечает именно управляющая компания, то она и была главным виновником нарушения. Был составлен акт, управляющей компании выдано предписание об устранении выявленного нарушения.
Для того чтобы выполнить предписание, сотрудникам управляющей компании нужно было организовать целую цепочку судебных исков о демонтаже дверей и решеток к каждому из собственников, участвовавших в самозахвате общедомовой площади. Вместо этого управляющая компания подала в суд одно заявление – на признание недействительным части предписания органа жилищного надзора.
Только через два с половиной года судебных тяжб Верховный суд РФ в своем Определении от 22 сентября 2020 г. №307-ЭС19-13837 поставил точку в этом споре и подтвердил, что в силу ст. 29 ЖК РФ несогласованные переустройство/перепланировка помещения в МКД являются самовольными, а обязанность привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, установленными органом, осуществляющим согласование, возложена на лицо, самовольно переустроившее и (или) перепланировавшее помещение в многоквартирном доме.
Суд указал, что по иску органа, осуществляющего согласование, суд вправе принять решение в отношении собственника помещения в МКД о продаже такого несогласованного помещения с публичных торгов либо о расторжении договора соцнайма в отношении нанимателя. Исходя из ч. 1, ч. 2, ч. 3, ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а также правовой позиции, сформулированной в п. 11 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ №4 (2018) (утв. Президиумом ВС РФ 26 декабря 2018 года) предписание о приведении самовольно переустроенного и (или) перепланированного помещения в прежнее состояние должно выдаваться, во-первых, собственнику или нанимателю указанного помещения, а во-вторых, предписание должно выдаваться органом, осуществляющим согласование. Управляющая компания не является ни собственником, ни нанимателем переустроенных помещений, а орган жилищного надзора не наделен полномочиями по согласованию перепланировок (согласно местному законодательству, такие полномочия возложены на администрации районов города).
Таким образом, если в вашем доме соседи огородили часть общедомовой площади, в органы жилищного надзора надо обращаться с жалобой не на бездействие управляющей компании, а на самоуправство тех, кто фактически захватил квадратные метры, которые им не принадлежат. 

Александр Шарашкин