ЖКХ за рубежом: не нравится поставщик электричества? Выбирай другого!
Каждый новый год – это своеобразная отметка, некая праздничная черта между тем, что было и тем, что ожидает нас впереди. Это лучшее время для подведения итогов и выбора направления деятельности на ближайший год. Анализ писем читателей, пришедших в редакцию журнала «Вокруг ЖэКа» в 2017 году, показывает, что ситуация в жилищно-коммунальной сфере по-прежнему является ключевой проблемой для россиян. Рейтинг самых болезненных жилищных проблем включает в себя вопросы, связанные с непрозрачностью начисления квартплаты, непонятными перерасчетами и качеством оказываемых услуг.
Мы решили выяснить, как сфера ЖКХ устроена за рубежом, каким образом жители других стран выстраивают свои отношения с коммунальщиками. Для этого мы изучили иностранную прессу, ведь все актуальные темы каждой конкретной страны в первую очередь отражаются в СМИ. И оказалось, что нам есть чему поучиться у жителей зарубежья.
Их взгляды и подходы к решению бытовых и коммунальных проблем в корне отличаются от наших. Скорее всего, так повелось со времен противостояния двух политических систем – социализма и капитализма. Для многих наших сограждан ЖКХ – это социально важная отрасль, а для европейцев и американцев – просто род бизнеса. Впрочем, обо всем по порядку.
Страхование плюс образование
Во Франции, Нидерландах, США, Канаде, Польше, Словакии, Чехии, Мексике, Сингапуре, Малайзии сфера ЖКХ рассматривается как «особый вид предпринимательства», в рамках которого подрядчик (управляющая компания) получает определенную прибыль от жильцов за выполнение работ по управлению домом.
При этом ответственность за принятые решения и проведенные работы несет не сама управляющая компания, а ассоциация или товарищество собственников жилья, поскольку именно они обладают всеми необходимыми полномочиями по управлению многоквартирным домом, и в первую очередь финансовыми (в том числе проводится работа по заключению договоров на закупку товаров и услуг). Подрядчик же готовит рекомендации для руководителей ТСЖ с обоснованием графика первоочередных работ, которые необходимо провести в многоквартирном доме.
На Западе жилищно-коммунальное хозяйство – это настоящий рыночный механизм по предоставлению самых различных услуг в отрасли, который постепенно привел к появлению определенного набора требований к любой управляющей компании, которая хочет быть конкурентоспособна и востребована.
Одно из главных условий, которое диктует рынок жилищно-коммунальных услуг сегодня, это материальная ответственность за их предоставление. Прежде всего это страхование управляющей компанией своей гражданской и материальной ответственности на случай нанесения ущерба собственникам жилья в результате неправильных действий со своей стороны.
Страхование ответственности в жилищном секторе развито в большинстве стран Европы и Америки. Без него управляющим организациям в данном секторе место «заказано». И чем больше у обслуживающей жилищный сектор компании документов, сертификатов, грамот и т.д., подтверждающих профессионализм, опыт работы и финансовую стабильность, соответствующих стандартам в сфере ЖКХ, тем быстрее она займет свою нишу на рынке.
Сегодня за рубежом существует множество обучающих курсов – как для начинающих управленцев, так и для повышающих квалификацию представителей профессионального сообщества, особенно в сфере управления многоквартирными домами. Многие вузы готовят выпускников по этому направлению. При этом европейское законодательство предъявляет весьма высокие требования к специалистам в сфере управления недвижимостью. Так, например, в Германии они должны иметь высшее образование, а также квалификацию экономиста, инженера, юриста или социального работника. В перечень требований входят такие качества личностного характера, как коммуникабельность, умение вести переговоры, навыки психологии и т.д.
В Венгрии закон «О товариществах собственников жилья» гласит, что работать в управляющих организациях имеют право только профессиональные кадры, прошедшие соответствующее обучение и имеющие государственный сертификат. С 2000 года в стране официально введено обучение по государственным образовательным стандартам по специальностям «Управляющий кондоминиума» и «Управляющий недвижимостью». Подготовка и выпуск специалистов ведутся в соответствии с распоряжением МВД Венгрии.
Швеция: скандинавский расчет
Превращение управления многоквартирным домом в отдельный вид предпринимательской деятельности, рост выгодных предложений со стороны профессионального сообщества по сокращению затрат на обслуживание или по внедрению современных технологий привело к формированию конкурентного рынка услуг и стало причиной широкой социальной активности со стороны населения. Так, в Швеции появилось целое движение квартиросъемщиков, которые постоянно проводят мониторинг уровня и качества жилищных услуг, отслеживают цены на коммуналку, анализируют их обоснованность, контактируют с госорганами, защищают права граждан в суде, занимаются жилищным просвещением.
Сегодня на территории Швеции действует сразу несколько союзов и ассоциаций квартиросъемщиков, объединяющих сотни тысяч граждан. Они обладают огромным влиянием на политические и экономические процессы в стране – вплоть до того, что от их поддержки зависят рейтинги политических партий, особенно в период выборных кампаний. Такие ассоциации имеют свою штаб-квартиру, региональные и местные отделения.
Одна из основных задач, стоящих перед такими объединениями, – вовлечение квартиросъемщиков в процесс выработки грамотных управленческих решений по обслуживанию своих домов. В настоящее время выработано два варианта предоставления коммунальных услуг жильцам. Их можно назвать «расчетливый» и «экономный». «Расчетливый» предполагает оплату только тех услуг, которые выбрал сам квартиросъемщик. В зависимости от его выбора рассчитывается ежемесячная квартплата. Как говорится, ничего лишнего. «Экономный» вариант удобнее для тех, кто бережно относится к расходования коммунальных ресурсов, ставит умные приборы и т.д., в общем, экономит на квартплате.
Интересно, что для решения споров между гражданами и поставщиками услуг в Швеции создан отдельный вид суда – Жилищный суд, который с успехом решает все проблемные вопросы в отрасли. В результате его работы сфера ЖКХ стала максимально открытой и прозрачной на всех уровнях. Успешно решаются вопросы с действиями монополистов на рынке коммунальных услуг, особенно когда дело касается необоснованного повышения тарифов.
Финляндия: у инвестора есть гарантии
ЖКХ в Финляндии всегда отличалось высоким качеством инфраструктуры и обслуживания. На сегодняшний день в этой небольшой стране насчитывается порядка 1,5 млн домов, которые объединены в акционерные общества. Это порядка 70 тысяч объединений, 50 тысяч из них выбрали внешний способ управления – специальных операторов, оставшиеся 20 тысяч – самостоятельный способ управления.
В первом случае с оператором заключается специальный договор на управление, в котором закреплены условия и перечень услуг и расценки на обслуживание. Далее оператор на конкурсной основе выбирает эксплуатирующую организацию (подрядчика), которая, в свою очередь, либо самостоятельно занимается обслуживанием дома, либо по договору со специализированными компаниями (ремонтно-строительные, уборка территории, снега, охрана, вывоз мусора и пр.). При этом эксплуатирующая организация ежегодно отчитывается перед акционерным обществом о доходах и расходах, а также о балансе объединения.
При этом в столице Финляндии Хельсинки все коммунальные и инженерные системы находятся в собственности города. Руководство муниципалитета считает, что это гарантия того, что никто не отключит отопление ни при каких обстоятельствах. Хотя в то же время многие электростанции в Финляндии принадлежат частным лицам и все работает как часы.
Как говорят сами финны, все это потому, что жилищно-коммунальное хозяйство в скандинавских странах – это поставленный бизнес со своими устоявшимися правилами игры, минимизация издержек и использование передовых технологий. Взять ту же поставку теплоэнергии или электроэнергии, для выработки которой, как правило, задействуют три источника: уголь, газ и гидроэлектростанции. А у жителей Финляндии есть право и технические возможности выбрать, у кого выгоднее покупать услуги. В случае выбора электропитания от солнечных батарей гражданин должен оплатить городским сетям услуги передачи электроэнергии от альтернативных источников. При этом власти следят, чтобы у компаний не было конкурентных преимуществ.
На случай экстремальных морозов в том же Хельсинки есть специальные резервные станции, которые работают на масле. Кстати, одна из главных достопримечательностей столицы Финляндии – две… отапливаемые улицы. Такие экономные европейцы – и вдруг отапливают улицу? Секрет в том, что энергия, идущая на их обогрев, – это вторичное тепло от зданий, без всяких дополнительных затрат.
Конечно, в Финляндии нет такого износа коммунальных систем, как в России, да и географические масштабы другие. Но в любом случае на поддержание систем коммунальной инфраструктуры в рабочем состоянии, на их обновление, на новые проекты необходимы средства. А инвестор или концессионер готов вкладывать деньги лишь в тот бизнес, где абсолютно прозрачны и понятны правила игры, где кредит – не проблема ни для муниципальной, ни для частной структуры, и где есть гарантии возврата вложений с прибылью. К примеру, Хельсинский водоканал – исключительно коммерческая структура с отдельным бюджетом, владеет им город. В свое время для обновления основных инженерных систем водоканала был взят кредит в €150 млн сроком на 20 лет, и теперь успешно функционирующее, прибыльное предприятие постепенно выплачивает его из своих доходов.
Германия: мусор в законе
В многоквартирных домах Германии создан аналог российских ТСЖ. Жители многоэтажек ежемесячно вносят определенные суммы в «общий котел», причем размер взносов утверждается на общем собрании жильцов. Средства распределяются следующим образом: часть идет на текущие общедомовые нужды (ремонт, уборку, вывоз мусора и т.д.), другая часть – на капитальный ремонт. Кстати, порядок, частота и время уборки подъездов и придомовой территории также решается на общем собрании. При этом если жители готовы нанять специалиста по «клинингу», тогда это закладывается в бюджет и соответственно в стоимость сборов. Если же граждане не хотят нести дополнительные расходы, тогда уборка производится силами самих жильцов в соответствии с графиком. На поставку воды, электричества и газа каждый собственник недвижимости заключает индивидуальный договор с поставщиком. Хотя зачастую рачительные немцы стараются обеспечить независимое отопление своих домов – с помощью бойлерных или индивидуальных тепловых пунктов.
Отдельно поговорим о вывозе мусора. В Германии, как и во многих европейских странах, давно внедрена система сортировки мусора перед его утилизацией. Как правило, существует три вида контейнеров: для пищевых и органических отходов, для бумаги и для неорганических и химических отходов. Все они находятся в собственности компаний, обеспечивающих вывоз и переработку мусора, и имеют весьма ограниченный объем. С немецкой скрупулезностью следят и за сортировкой мусора: если гражданин перепутает контейнер и выбросит свой мусор не туда, куда положено, то в следующем месяце в его платежке будет выставлен дополнительный счет (а если дом многоквартирный, то «письмо счастья» получат все его жильцы).
За нарушителями ведется тщательная слежка как со стороны компаний, так и недовольных соседей. Бывают, что даже нанимают специальных агентов, которые по составу мусора могут вывести на его «владельца». В среднем семья, проживающая в частном доме, платит за вывоз мусора около €40–50 за квартал. В эту стоимость входит вывоз мусора объемом около 450 л (по 150 л на каждый вид отходов) и один раз в три месяца вывоз одной крупногабаритной вещи типа шкафа или старой ванны. Строительный мусор оплачивается отдельно.
Польша: да здравствует конкуренция
Польша изменила систему управления в сфере ЖКХ, превратив ее в акционерное общество со 100-процентным государственным капиталом. Оказание всех видов коммунальных услуг стали приоритетом единого холдинга. Его девизом стало обеспечение надежности функционирования всех коммунальных объектов и улучшение качества обслуживания граждан.
Сегодня в коммунальном хозяйстве Польши задействованы учреждения с разными видами собственности. Например, в Краковский коммунальный холдинг входят предприятия энергетики, водоканала, муниципального транспорта. При этом 100% акций холдинга принадлежит Гмине (мэрии) города Кракова. То есть город единолично осуществляет контроль за распределением финансовых потоков, производством, работой поставщиков. И даже несмотря на то, что Краковский коммунальный холдинг является акционерным обществом, до сих пор не продано ни одной акции.
Вместе с тем, рынок таких услуг, как уборка, вывоз мусора, текущий ремонт жилья весьма успешно освоили частные польские фирмы. Для пополнения парка техники, приобретения необходимого оборудования и модернизации старого они пользуются льготными госкредитами.
В странах Восточной Европы организации, которые занимались комплексным обеспечением функционирования коммунальной инфраструктуры – от управления до подрядных работ – постепенно разделились на организации более узкой специализации в соответствии с требованиями повышения экономической эффективности их деятельности. Что в итоге привело к усилению конкуренции, снижению расценок на коммунальные услуги и повышению их качества…
Полный текст можно прочитать в № 1 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2018 год
