ЖКХ Германии: собственность обязывает

Германия – страна с высоким уровнем жизни и обеспеченностью комфортным жильем (42 кв. метра на душу населения). При этом стоимость как жилья, так и его обслуживания там сравнительно низка. В чем суть жилищно-коммунального хозяйства этой страны и в чем главные отличия от российских реалий?
Функции ТСЖ
Основным принципом управления ЖКХ Германии является децентрализация на фоне высокого уровня ответственности самих собственников. Закон предписывает жильцам в обязательном порядке создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ, по-немецки – Wohnungei­gen­tümergemeinschaft) и позволяет нанимать управляющую организацию (УО, Hausverwaltung).
ТСЖ совершенно независимо и самостоятельно выбирает УО, заключает договор, оплачивает услуги и контролирует их выполнение. Каким образом УО выполняет свою работу, также определяет в большой степени ТСЖ, при этом основные обязанности сторон прописаны в законе. К примеру, выбор подрядчиков по уборке территории или ремонту дома ТСЖ может выполнять как самостоятельно, так и делегировав эту задачу УО.
Часто ТСЖ поручает УО выбрать поставщика каждого вида коммунальных услуг (КУ) на тендерной основе, а окончательное их утверждение остается за общим собранием или президиумом ТСЖ (по-немецки – Beirat). Стоит отметить, что работа председателя в подавляющем большинстве случаев выполняется бесплатно и на добровольной основе. Вариантов распределения полномочий может быть множество, все зависит от воли и интересов собственников. Основные варианты:
– делегирование всех полномочий УО;
– выбор исполнителя на основе тендера;
– принятие решений правлением ТСЖ;
– принятие всех решений общим собранием ТСЖ (см. схему ниже).
Общее собрание ТСЖ утверж­дает план расходов на год, принимает решение о продлении договора с УО.
Общая схема структуры ЖКХ
Деятельность УО в малой степени регулируется государством и не подлежит лицензированию. Это приводит к большой конкуренции и умеренных ценах на их услуги. Так как ТСЖ всегда может сменить УО (а это исключительно частные малые и средние компании), то вопрос качества и стоимости услуг регулирует рынок в конкурентной борьбе. А контроль качества работ и трат выполняют сами собственники. Необходимо отметить, что немецким собственникам присущ высокий уровень заинтересованности и ответственности за свое жилье. При этом все, что касается площадей общего пользования, фасада, крыши, подвалов и чердаков, придомовой территории, решается строго коллективно.
Все собственники обязаны выполнять решения ТСЖ. Это касается и ремонта крыши или входной двери, который в обязательном порядке финансируется всеми собственниками солидарно, и внутридомового освещения, звонков, квартирных дверей, наружных окон и т.д. ТСЖ может постановить, что выдвижные козырьки (маркизы) должны быть одного цвета на всех балконах, или запретить устанавливать спутниковые антенны и внешние охладители для систем кондиционирования. ТСЖ строго регулирует правила поведения в доме, ограничения по шуму, использование придомовой территории и коридоров и лестничных клеток. Законом даже предусмотрена процедура принудительной продажи собственности – в случае, если один из собственников категорически не подчиняется правомерным решениям ТСЖ.
Размер текущего и внеочередного накопления средств, необходимых для поддержания состояния здания, определяется самим ТСЖ. Все жильцы обязаны эти средства вносить, иначе они могут быть взысканы по решению суда. Возможны ситуации, когда один из собственников не может изыскать необходимые средства – тогда ему остается лишь продать квартиру. Зато таким образом обеспечивается выполнение всех необходимых мероприятий по содержанию собственности.
Если квартира – единственное жилье и не чрезмерно велика, то государство может предоставить поддержку при оплате коммунальных услуг (Wohngeld). Но как принцип в немецкой юриспруденции существует очень важное определение – «Собственность обязывает» (Eigentum verpflichtet), а не только дает права.
Размеры коммунальных платежей значительно отличаются в зависимости от типа жилья: около 3 евро с 1 кв. м коммунальных платежей в месяц для современных домов по сравнению с 5 евро и более для обычных.
Строгие правила и их выполнение связаны не только с поддержанием комфорта и безопасности – во главе угла здесь материальная заинтересованность всех собственников. Ведь квадратный метр жилья в доме, в котором необходимые работы выполняются своевременно, внешний облик и внутренние оформление единообразны, где царит чистота и порядок, а коммунальные платежи сравнительно низкие за счет применения современных технологий, стоит значительно дороже, чем в жилом здании, где все наперекосяк. Продать или сдать квартиру в хорошем доме можно быстрее и выгоднее.
Общеизвестно, что немцы отличаются особой бережливостью, и конечно же, эта черта характера находит отражение и в жилищном хозяйстве. Но бережливость относится не только к финансам – так же в Германии принято относиться к окружающей среде, природным ресурсам. Уже в детском саду и школе детей обучают, как разумно вести себя и не наносить вред природе. Два главных примера этому – экономия тепла и сортировка мусора.
Принципы экономии
В Германии оплата потребления воды, электричества и газа (центральное отопление мало распространено) составляет существенную часть коммунальных платежей. Уже при выборе жилья покупатель или арендатор обращают особое внимание на то, как устроены системы водоснабжения и отопления, насколько они экономичны, хороша ли теплоизоляция, какие приборы применяются, какая сантехника установлена. Все это влияет на объемы потребления. Дома или квартиры обязательно оборудованы приборами учета (в большинстве случаев индивидуальными), а стоимость ресурсов достаточно существенна, чтобы создать мотивацию для экономии.
В школе детей учат, например, как правильно проветривать квартиру в холодное время года. Вместо того чтобы держать форточку приоткрытой для достаточного поступления свежего воздуха при включенном отоплении, лучше ненадолго выключить батареи, широко открыть окна и двери для проветривания и снова плотно закрыть их. Такой метод называется Stoßlüften (продув) – при этом помещение не вымораживается и теряется минимум энергии. В помещение попадает достаточно свежего воздуха, который быстро нагревается от стен и мебели.
Таким образом, немецкие тарифы превышают российские в 4–8 раз в абсолютных значениях! Однако это отношение становится гораздо меньше при учете таких факторов, как энергоэффективность оборудования и инфраструктуры, средний доход и дополнительные источники прибыли для ТСЖ.
Следовательно, реальные расходы на коммунальных услуги в Петербурге уступают кельнским лишь в 2,3 раза, а с учетом разницы в доходах населения расходы практически уравниваются!
Одной из весомых составляющих коммунальных расходов в Германии является плата за утилизацию мусора. При этом особое внимание уделяется раздельному сбору и дальнейшей глубокой переработке. Жильцы сами сортируют бытовые отходы на множество категорий: бумагу, пластик, стекло, электронику, батарейки, органический мусор, подлежащий компостированию, одежду, мебель и т.п. Такая сортировка приводит не только к защите экологии и сбережению природных ресурсов (большая часть отходов перерабатывается, а не сжигается или остается на безвременное хранение на полигонах). Также уменьшается объем бытового мусора, подлежащего вывозу, и стоимость его утилизации, а это позволяет понизить коммунальные платежи. Оплата жильцами производится именно исходя из объема и типа отходов.
Размер коммунальных платежей и вопросы эксплуатации зданий (ЖКХ в целом) в Европе является важнейшим фактором при инвестировании в недвижимость.
Роль государства: минимум регулирования
По частично сохранившейся с советских времен системе в области коммунальных услуг Россия придерживается политики субсидирования цен в социальных целях. Это вкупе с низкой оснащенностью квартир счетчиками в итоге приводит к обобществлению и усреднению расходов как на уровне ТСЖ, так и на уровне государства, а значит, и к понижению стимулов к рациональному ведению хозяйства, экономии и модернизации оборудования.
В Германии, напротив, государственная политика, устройство ЖКХ и персонализация расходов создает стимулы сокращать потребление и совершенствовать оборудование – как для поставщиков, так и для конечных потребителей коммунальных услуг. Так же доходы от размещения на доме наружной рекламы в Германии находятся в ведении ТСЖ.
Одним из примеров прини­маемых государством мер для стимуляции экономии на уровне электрических и газовых компаний является регулирование тарифов. C 2009 года в Германии действует стимулирующее регулирование, предполагающее определение максимального разрешенного дохода операторов сетей. Цель новой системы – создание стимулов к повышению эффективности объектов энергетического сектора. Каждый год максимальный разрешенный доход корректируется с учетом рыночных цен на соответствующие услуги. Кроме того, сумма может уменьшаться на 1,25% в год. Система бонусов и штрафов обеспечивает дополнительные стимулы к снижению издержек: если издержки превысят уровень предыдущего года, оператор сети несет 25% дополнительных издержек, если издержки ниже целевого значения, он может сэкономить 25%…

Полный текст можно прочитать в № 1 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2017 год