Больше профилактики – меньше нарушений

По результатам деятельности Государственной жилищной инспекции Новосибирской области (ГЖИ НСО) за текущий и прошлый годы можно сделать оптимистичный вывод: качество услуг, предоставляемых на рынке управления многоквартирными домами, в регионе растет.
Об этом говорит тот факт, что за восемь месяцев 2016 года количество проверок ГЖИ НСО уменьшилось на 12% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года; количество выявленных нарушений сократилось на 65%, неисполненных предписаний на 33%. По нашим данным, тенденция к снижению количества нарушений сохраняется.
В рамках административного делопроизводства инспекция рассмотрела 306 дел, по 197 административным делам принято решение о привлечении юридических и должностных лиц к административной ответственности. Это на 79% меньше аналогичного показателя в 2015 году, что позволяет говорить о росте уровня ответственности управляющих компаний.
Как в области организована связь «гражданин – Госжилинспекция»? У нас работает телефон «горячей линии». В дополнение к ней руководство инспекции еженедельно проводит личный прием граждан и представителей общественных организаций. Кроме того, оперативно направить обращение в инспекцию можно, воспользовавшись электронной формой на официальном сайте (www.gji.nso.ru).
В течение января августа 2016 года в ГЖИ НСО поступило 21 910 обращений (из них 11 146 – обращений граждан). Наибольшее количество обращений граждан касается содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, порядка расчетов оплаты за жилищно-коммунальные услуги. Как показывает практика, порядка 16–20% обращений граждан в инспекцию отзывается заявителями по причине устранения управляющими организациями нарушений еще до момента назначения проверки.
Информирование и предостережения
Все большее место в работе органа Госжилнадзора занимает профилактическая работа, направленная на выявление и устранение причин и условий, способствующих совершению правонарушений. Инспекция утверждает ежегодный план информационных мероприятий, цель которых – повысить уровень осведомленности населения в вопросах управления многоквартирными домами и осуществления государственного жилищного надзора и лицензионного контроля. Согласно плану, инспекция систематически проводит пресс-конференции, круглые столы, семинары. Руководство и специалисты инспекции участвуют в теле- и радиопрограммах по тематике ЖКХ, размещают статьи в печатной прессе и сетевых СМИ.
На официальном сайте инспекции созданы и регулярно обновляются разделы по всем направлениям деятельности, проводятся онлайн-конференции с начальниками профильных отделов в формате «вопрос-ответ», размещаются новостные, информационные и методические материалы. В социальных сетях созданы и успешно функционируют официальные аккаунты ГЖИ НСО (Facebook, ВКонтакте, Twitter).
Специалисты инспекции регулярно проводят выездные семинары и приемы граждан на информационных площадках органов местного самоуправления, управляющих организаций, товариществ собственников жилья, территориального общественного самоуправления. Инспекция считает создание информационных площадок для диалога общественных организаций, бизнеса и власти одним из наиболее эффективных методов предупреждения нарушений в сфере управления многоквартирными домами.
ГЖИ НСО активно сотрудничает со многими общественными объединениями и организациями. Кроме того, при инспекции сформирован Общественный совет, в состав которого входят представители общественных организаций, осуществляющих общественный контроль в сфере ЖКХ и эксперты, обладающие большим опытом работы в сфере защиты прав потребителей и управления многоквартирными домами.
Значимость профилактических мер подтверждает и законодатель: вступающими с 1 января 2017 года в законную силу изменениями в Федеральный закон № 294-ФЗ вводится новое направление: проведение мероприятий, направленных на профилактику нарушений обязательных требований, в соответствии с ежегодно утверждаемыми программами.
Вместе с тем еще в 2015 году ГЖИ НСО внедрила практику применения выдачи предостережений о необходимости соблюдения обязательных требований, нарушение которых прогнозируемо и, в большинстве случаев, носит сезонный характер. Например, очистка кровель и придомовых территорий в период снегопадов, недопущение подтоплений весной.
Профилактическая работа с управляющими организациями включает в себя тесное сотрудничество ГЖИ НСО со СРО, объединяющими большинство управляющих организаций региона: инспекция еженедельно проводит совещания, в ходе которых информирует руководителей управляющих организаций об изменениях в законодательстве.
Капитальный ремонт
Чтобы избежать ситуации, когда дома начинают превращаться в аварийные и ветхие, проживание в которых может быть связано с угрозой жизни и здоровью граждан, в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены главы о капитальном ремонте многоквартирных домов.
Капитальный ремонт проводится в отношении всех домов, расположенных на территории Новосибирской области, за исключением:
– домов, количество квартир в которых менее трех;
– домов, признанных аварийными и подлежащими сносу (реконструкции);
– домов, физический износ основных конструктивных элементов которых превышает 70%.
Все дома должны быть включены в региональную программу капитального ремонта. После включения дома в региональную программу наступают следующие правовые последствия для собственников помещений у собственников появляются следующие права:
– определение способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете или на общем счете регионального оператора);
– оплата взносов на капитальный ремонт;
– проведение капитального ремонта не позднее срока, определенного региональной программой.
Предметом проверок органа государственного жилищного надзора является соблюдение обязательных требований региональным оператором.
В многоквартирных домах, владельцами специальных счетов которых являются ТСЖ, ЖСК, ЖК или управляющие организации, проведение капитального ремонта в целом и полностью лежит на владельцах этих счетов.
Владельцы специальных счетов самостоятельно заключают договор подряда на проведение капитального ремонта и организуют работы по приемке актов выполненных работ, проводят проверку качества и ведут претензионную работу по выявленным недостаткам.
Лицензирование: проблемы и пути их решения
На сегодняшний день в Новосибирской области выдано 312 лицензий, под управлением лицензиатов находятся 10 145 многоквартирных домов. При этом из реестра лицензий по причине двукратного неисполнения предписания органа государственного жилищного надзора исключено всего три многоквартирных дома.
Сведения о лицензиатах вносятся в реестр лицензий Новосибирской области и размещаются в ГИС ЖКХ.
Механизм получения лицензии на управление многоквартирными домами регламентирован и достаточно прост. Административные барьеры для выхода на рынок управления многоквартирными домами отсутствуют.
Последние показатели деятельности ГЖИ НСО говорят о том, что введение лицензирования положительно сказалось на качестве услуг, предоставляемых управляющими организациями. Вместе с тем по итогам первого года работы механизма лицензирования можно обозначить ряд проблем.
1. В некоторых сельских поселениях органы местного само­управления сталкиваются с проблемой отсутствия организаций, желающих осуществлять управление многоквартирными домами, по причинам непривлекательности жилищного фонда (неудовлетворительное техническое состояние, низкая платежеспособность собственников, их нежелание принимать экономически обоснованные тарифы).
Повысить привлекательность такого жилищного фонда для бизнеса могли бы решения о субсидировании части расходов управляющих организаций из бюджета и предоставлении налоговых льгот.
2. Существующий механизм прекращения правоотношений по управлению многоквартирным домом довольно сложный и малоэффективный. В связи с этим подготовлен ряд предложений о внесении изменений в действующий порядок исключения многоквартирного дома из реестра лицензий по причине ненадлежащего исполнения управляющей организацией своих обязанностей. В частности, предлагается определить перечень грубых нарушений лицензионных требований и при их выявлении отзывать лицензии по упрощенной схеме.
3. Наблюдается намеренное неисполнение лицензиатами предписаний органа Госжилнадзора в отношении ветхих или аварийных многоквартирных домов, что приводит к их исключению из реестра лицензий. Поэтому в ходе лицензионного контроля в отношении лицензиатов, управляющих ветхим (аварийным) фондом, инспекция в первую очередь контролирует обеспечение безопасности проживания граждан в таких домах, предоставление коммунальных услуг в соответствии с благоустройством многоквартирного дома.
Инспекция предлагает на уровне органов местного самоуправления организовать резервные предприятия, которые будут временно осуществлять содержание многоквартирных домов, исключенных из реестра лицензий, и провести предварительную подготовку конкурсной документации в части расчетов обоснованного размера платы по управлению и содержанию многоквартирных домов ветхого фонда.
Считаем целесообразным разработку механизмов материальной мотивации управляющих организаций, имеющих в управлении неликвидные многоквартирные дома. Такими механизмами могли бы стать льготное налогообложение, предоставление имущественных льгот, муниципальных преференций.
Инспекция считает недопустимым принятие в отношении ветхого жилищного фонда решения о непосредственном способе управления – это приводит лишь к дальнейшему ухудшению технического состояния многоквартирного дома…

Полный текст можно прочитать в № 11 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2016 год