Это все мое, родное

По большому счету, понятие частной собственности возникло еще в каменном веке. Однажды у наших далеких предков по­­явился прибавочный продукт – то есть лишняя еда, одежда и др., и они начали активно меняться всем этим. Это и стало главным стимулом для возникновения частной собственности, главным источником которой стал личный труд. Чем больше в то время работал человек, тем больше собственности у него было.
Конечно, приходилось выделять определенную долю на общественные нужды, но все, что оставалось – пища, предметы ремесла, сырье, – являлось собственностью человека и распоряжаться ею он мог по своему усмотрению. Очень популярным в то время был обмен – сначала между несколькими людьми, потом начали появляться общепринятые эквиваленты товаров: за свою собственность человек получал некие сокровища, за которые впоследствии мог приобрести то, что ему требуется.
Популярным источником частной собственности было орудие труда или движимое имущество. Стоит отметить, что орудия труда стали частной собственностью именно после того, как процесс труда стал индивидуализированным. Важную роль в процессе накопления богатства играли природные условия, в которых приходилось работать человеку.
В итоге именно земля стала одним из первых природных ресурсов, который начал становится частной собственностью. Гораздо позже эта участь ждала и леса, луга, выгоны для скота и построенное на этом месте жилье. Частная собственность в глубокой древности носила достаточно относительный характер, но отрицать ее наличие нельзя.

Ипотека, зарытая в землю
Жилье и земля во все исторические периоды являлись предметами торговли. Способы торговли были разными, а объединяло их одно главное правило – сделки с землей всегда проходили под контролем государства.
В Афинах в XV веке до нашей эры на многих земельных участках можно было увидеть особый столб – его называли «ипотека». Столб зарывали на территории должника, и все могли видеть, что эта земля заложена. Это древний, самый первый способ государственной регистрации права собственности на объект недвижимости.
В Древней Римской респуб­лике земля была общей, и пользоваться ею могли все желающие, были только ограничения по площади на одно лицо. Государство владело публичными зданиями. Сделки совершались римским магистратом, при этом была разработана целая система правил, методов и способов. Нарушать эти правила было нельзя, иначе сделку могли признать недействительной. Это были первые попытки контроля за регистрацией прав на недвижимость в этой стране.
В Риме вокруг земли, принадлежавшей государству, вращалась вся внутренняя история республики. Государство наделяло всех граждан в наследственное пользование двумя югерами земли (примерно полгектара). Благодаря непрерывным завоеваниям и расширению римской территории земельный фонд стал давать государству возможность предоставлять своим гражданам более обширные пространства. Верхушка рабовладельческого класса широко пользовалась этим для захвата огромных площадей. Возникшее таким образом землевладение имело юридический характер публичного предоставления земли в пользование отдельным членам римской общины. Из этого владения развилось право частной собственности на землю, предоставленную государством первоначально лишь в пользование. В истории Рима наблюдается следующая трансформация данного типа владения землей:
1. Человек пользовался этим правом только в то время, когда находился на службе у государства.
2. Он пользовался этим правом на протяжении всей жизни, но при этом ни на кого из членов семьи данное право не распространялось.
3. Землевладельцы добились права передачи наделов земли в бессрочное пользование. В этом случае право владения данной землей переходило членам семьи, что, собственно, и послужило основанием появления именно частной собственности как безусловного исключительного права на владение.

Владение, распоряжение, пользование
В Древней Германии недвижимость считалась проданной, если продавец объявлял об этом во всеуслышание в публичном месте при скоплении народа – это могли быть суд, церковь, собрание. В конце XIX века появляется ипотечное кредитование, в судах имеются «ипотечные книги», куда вписываются данные о любом объекте недвижимости – каждому отводилась целая страница. Новый собственник заносится в эту книгу – это открытая для всех информация, желающий может получить выписку из документа.
Возникновение государств способствовало зарождению государственной собственности. Сложилось разнообразие форм частной собственности в виде личной, семейной, родовой. Межплеменные, а затем и межгосударственные войны, захват и наследование богатства породили самые уродливые формы собственности – рабство и крепостничество, объектами которых становились люди.
В эпоху феодализма натуральное хозяйство рядового человека было крепко связано узами собственности на землю, орудия ее обработки, скот и т.п. с владельцем-феодалом. При капитализме средства производства становятся собственностью владельца капитала. Частная собственность расцветает, отношения между субъектами и объектами собственности все более разделяются на владение, распоряжение и пользование.

Петр I и недвижимое имущество
В Древней Руси земля принадлежала не отдельному человеку, а общине или роду. Продавать землю нельзя было вообще. Все, кто проживали на данной территории, считались владельцами общей земли, документов не было. Об этом свидетельствует «Русская правда» – древнейший свод законов, в котором недвижимость не фигурировала как предмет торговли и сделок. Лишь после Крещения Руси стали появляться частные церковные земли.
Государство начинает контролировать передачу прав собственности уже в XVI веке. Государевы слуги – подьячие составляли купчие. Новому собственнику выдавалась справка о наличии его прав на конкретный объект недвижимости. Новый владелец должен был оплатить необходимые пошлины в казну государства, после этого «крепость» записывали в особенную книгу приказа и недвижимость считалась «справленной». Такой способ продажи вам ничего не напоминает? По-моему, мало что изменилось.
Первый аналог регистрационной палаты появился в 1701 году в годы правления Петра I, и называлась она «Палатка крепостных дел» и контролировалась Юстиц-коллегией. Каждая сделка купли-продажи совершалась при участии правительственных органов и за подписью свидетелей. Акты вносились в особые крепостные книги.
В 1703 году вводятся ограничения на лесные земли. Так, за порубку дубового леса вблизи сплавных рек назначалась смертная казнь.
В 1714 году Петр I прекратил обращаемость имений, издав Указ о единонаследии. В том же году появилось понятие «недвижимое имущество», когда Петр I объединил поместья и вотчины.
В 1719 году перестали раздавать в единоличную собственность земные недра – добывать полезные ископаемые отныне имело право только государство.

Реформы Екатерины II
Территориальный порядок регистрации сделок ввела Екатерина II в 1775 году – совершение крепостных актов стало делом местных уездных судов и губернских Гражданских палат.
Эта выдержка из старинного закона не потеряла актуальности и сейчас: «Если одно и то же имение будет продано двум разным лицам, то имение утверждается за тем из них, которого прежде совершена купчая. В пользу же другого покупщика взыскивается с подложного продавца цена, ему заплаченная, со всеми убытками покупщика».
С 1886 года сделки по продаже недвижимости в России стали удостоверять нотариусы, крепостные книги и реестры совершенных «крепостных дел» переходят в их ведомство.
Подписание передачи прав собственности могло произойти на любой территории, но утверждалось оно только старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Крепостные книги были секретными. Выписки из них можно было получить только с 1899 года.
Екатерине II принадлежит и введение понятия «частная собственность», которое подразумевало абсолютное владение недвижимостью. Владелец мог сам разрабатывать недра на своей земле и мог запрещать над своим участком проведение телеграфных проводов.
Народу было дано право владения землей после Столыпинской реформы, когда был издан Указ от 9 ноября 1906 года… 

Полный текст можно прочитать в № 11 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2018 год