Спецсчет капремонта многоквартирного дома: преимущества и недостатки

Преимущество №1. Денежные средства, поступающие в виде ежемесячных взносов на капитальный ремонт, находятся полностью под контролем собственников многоквартирного дома, они могут ими распорядиться еще до наступления сроков капремонта.
Чем это выгодно собственникам? Во-первых, у них есть уверенность, что с их деньгами ничего не произойдет: деньги копятся только в самых надежных и крупных банках (государство устанавливает к ним повышенные требования: самые высокие банковские рейтинги, внушительный капитал).
Для размещения средств собственники могут выбирать тот банк, который дает лучшие условия: не взимает комиссию за ведение счета, начисляет лучший процент на остаток; осуществляет консультационную поддержку по расходованию средств спецсчета и т.д.
Важно учесть! Не все банки, открывающие спецсчет капремонта, дают возможность получать дополнительный доход и начисляют процент на остаток средств, хранящийся на спецсчете. Поэтому этот момент очень важен при выборе кредитной организации. Между тем получение дополнительного дохода в виде процентов – это хорошая возможность уберечь средства от инфляции и приумножить фонд капремонта дома. Например, самые высокие ставки на сегодняшний день – до 10% на остаток – в Банке ДОМ.РФ. Для стандартной большой новостройки площадью 40 тыс. кв. м (их сейчас большинство), такие условия спецсчета позволят к моменту наступления первого капитального ремонта удвоить свои накопления только за счет процентной ставки! Дома, находящиеся «в котле», то есть перечисляющие свои средства на счет регионального оператора, своими деньгами распоряжаться не могут и лишены такой возможности.
Недостаток. Собственникам многоквартирного дома в момент принятия решения о переходе на спецсчет требуется принять целый ряд важных решений:
– кто будет владельцем спецсчета (им может стать управляющая организация (УК или ТСЖ), региональный фонд капитального ремонта);
– кто будет делать начисления и выставлять квитанции за капитальный ремонт;
– кто будет вести претензионную и исковую работу с должниками и неплательщиками.
В случае накопления средств «в котле» данную работу ведет региональный фонд капремонта и несет все расходы с выставлением квитанций и борьбой с неплательщиками.

Преимущество №2. Владельцем спецсчета может быть организация, которая управляет домом (товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, управляющая компания), а значит, лучше всего знает, какие именно конструктивные элементы дома нуждаются в первоочередном ремонте, а какие могут подождать.
Недостаток. Положительные моменты, связанные с владельцем спецсчета в виде управляющей организации, можно реализовать лишь в случае, если управляющая компания добросовестная, действительно думает об интересах жильцов дома, а не хочет быстрее списать деньги на счета аффилированных подрядных организаций.
Поэтому требуется дополнительный контроль со стороны собственников, чтобы деньги расходовались именно на те работы по капитальному ремонту, которые действительно нужны в многоквартирном доме.
Важно учесть! Для определения первоочередности и необходимости проведения капремонта управляющая организация должна своевременно и регулярно проводить обследование многоквартирного дома. Такая работа проводится не реже двух раз в год: весной после окончания отопительного сезона и осенью – перед его началом. Собственники могут принимать участие в проведении таких обследований и должны контролировать его своевременность и полноту.

Преимущество №3. Принятие решения о проведении капитального ремонта (его начало) полностью зависит от решения собственников. Главное, чтобы оно укладывалось в предельные сроки, обозначенные региональной программой капитального ремонта (или было принято обоснованное решение о переносе данных работ на более поздний срок). Собственникам не обязательно проходить сложные процедуры по техническому обследованию дома, чтобы поменять сроки проведения работ в региональной программе капитального ремонта.
Недостаток. Принятие решения о проведении работ, относящихся к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, происходит в рамках проведения общего собрания собственников. При этом принятие решения по таким вопросам требует большого кворума – 2/3 голосов (примерно 67%) от всех собственников многоквартирного дома. Провести собрание и принять такое решение бывает очень непросто.
В ходе собрания собственники должны определить:
1) перечень услуг и работ по капитальному ремонту;
2) предельно допустимую стоимость услуг и работ по капитальному ремонту;
3) сроки проведения капитального ремонта;
4) источники финансирования капитального ремонта;
5) лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Если собственники не примут решение о проведении капитального ремонта какого-то из видов общего имущества дома в сроки, обозначенные в региональной программе, или не примут решение о переносе этого вида ремонта на более поздний срок, представив обоснование, почему данный вид капремонта не требуется, то по решению уполномоченного органа дом может быть переведен в «общий котел».
Если капремонт проводит региональный фонд капремонта, собственники также должны определить перечень услуг и работ и их предельную стоимость, а также лицо, уполномоченное подписать акт от лица всех собственников. Соответствующее собрание должно состояться не позднее 6 месяцев до начала года, в котором запланирован капремонт. Но если такое собрание не состоялось или решение не было принято, то орган местного самоуправления в течение месяца со дня истечения указанного срока принимает решение о проведении такого капитального ремонта в соответствии с региональной программой капремонта, просто уведомив о принятом решении собственников.
Важно учесть! Выполнение работ по капитальному ремонту – достаточно дорогостоящее мероприятие, требующее длительного накопления средств. Поэтому собственникам, копящим средства на капремонт своего дома на спецсчете, важно проводить грамотное финансовое планирование, учитывающее поступление средств в виде взносов на капремонт, предстоящие расходы на запланированные работы по ремонту дома, уровень собираемости взносов и работу с неплательщиками, инфляцию и возможное подорожание строительных материалов и дорогостоящего оборудования.

Преимущество №4. Собственники самостоятельно на основании предложений лица, управляющего домом, или по своей инициативе определяют перечень работ, сроки проведения работ, предельную стоимость работ, источник их финансирования и подрядные организации.
Это значит, что собственники могут выбирать материалы и оборудование исходя из своих предпочтений и финансовых возможностей: выбирать лучшее качество отделочных материалов, отдавать предпочтение какому-то производителю инженерного оборудования, определять количество элементов и объем отделки и т.п. Стоимость материалов и место, где они будут закупаться, также могут быть существенным условием при выборе подрядной организации.
Недостаток. Иногда желание сэкономить средства и нанять строительную бригаду подешевле, использовать более дешевые материалы может обернуться во вред качеству работ или привести к срыву сроков их проведения. Поэтому контроль исполнения работ на всех этапах: от согласования проекта и видов применяемых материалов до приемки выполненных работ нельзя пускать на самотек. Участие в контроле должны принимать и собственники.
Важно учесть! Дома, копящие средства на счете регоператора, лишены всех преимуществ по выбору подрядчиков и видов материалов и оборудования: фонд капремонта определяет все параметры договора с подрядной организацией, которая будет производить ремонт, – стоимость и сроки работ. Однако в этом случае именно регоператор отвечает перед собственниками за качество выполненных работ, срыв сроков и несет гарантийные обязательства в течение пяти лет за все недоделки.

Преимущество №5. Контроль качества проводимых по капитальному ремонту работ осуществляется самими собственниками.
Если подрядная организация выполняет работы по капитальному ремонту по заказу регионального фонда капитального ремонта, то и отчитывается за производство работ она перед фондом. Собственников редко допускают на стройплощадку, не показывают акты выполнения скрытых работ, счета-фактуры, закрывающие покупку материалов. В случае спецсчета заказчиком работ выступают собственники, и подрядчики уже не смогут так просто отказать им в предоставлении обоснованно запрашиваемой документации.
Недостаток. Чтобы реализовать преимущество спецсчета, необходимо не только найти квалифицированных людей, но и правильно организовать процесс взаимодействия собственников и подрядной организации. Бывает, что излишняя назойливость и необоснованные претензии со стороны собственников оборачиваются во вред взаимодействию с подрядчиком и производству работ.
В случае производства работ Фондом капитального ремонта на «котловых» домах функция стройконтроля лежит на фонде. Ее могут осуществлять как сотрудники фонда, так и сторонняя специализированная организация.
Важно учесть! Чтобы избежать неприятных сюрпризов после завершения ремонта, нужно тщательно подойти к выбору лица, которого собственники выберут для подписания актов выполненных работ (это, кстати, также важно и в случае накопления средств на капремонт у регионального оператора). Для этой функции лучше всего подойдут жители вашего дома, обладающие необходимыми знаниями, компетенциями и опытом работ: квалифицированные строители, проектировщики, сметчики. Также собственники могут принять решение о заключении договора со специализированной организацией на осуществление строительного контроля выполнения работ. 

Сергей Сохранов, руководитель направления
«Развитие транзакционного бизнеса /
малый и средний бизнес» АО «Банк ДОМ.РФ»