«Соседи нам завидуют и хотят жить так же дружно, как мы»

Все переезжающие в новый, только что построенный дом мечтают сразу же начать жить в комфортных условиях. Но опытные новоселы знают, что так бывает далеко не всегда. Незаделанные щели в стенах и окнах, проблемы с теплоснабжением и канализацией, грязь в подъездах и огромные горы неубранного строительного мусора – вот далеко не полный перечень трудностей, с которыми приходится сталкиваться счастливым обладателям собственности в новостройках. К сожалению, такие истории весьма типичны для нашей страны. Их можно услышать в любом городе от Калининграда до Владивостока.
Несколько лет назад (в 2008 году) так же начиналась история новоселья для жильцов нового многоэтажного дома по улице Смирнова в городе Иваново Ивановской области. Но люди не согласились с уготованной им ролью «безмолвствующей гражданской массы». Перед лицом вопиющей некомпетентности и равнодушия собственники жилья приняли единственно верное решение – сплотиться и совместными усилиями решать многочисленные житейские проблемы и задачи.
Весьма поучительную историю этого дома нам поведала председатель ТСЖ «Флагман» Светлана Межирицкая.
– Наш дом с самого начала сдавался очень проблемно. Начнем с того, что он был построен в 2004 году, а в эксплуатацию был введен только в 2008-м. И то не полностью. Четыре года его не могли сдать из-за огромного количества недоделок и различных проблем, банкротства застройщика. А  собственники в это время уже начали постепенно его заселять. Кто-то купил в нем квартиру на последние деньги, а кто-то, как мы с мужем, получил в нем жилье по военному сертификату. В конце концов, в 2008 году в строй были введены только жилые помещения, а нежилые доделывались еще долгое время после. Как это обычно бывает, сразу же после ввода в эксплуатацию застройщик передал здание на обслуживание «своей» управляющей компании.
– И с ней возникли проблемы?
– Не просто проблемы! В нашем доме по проекту должен был работать узел учета тепловой энергии. В договорах на обслуживание было отдельно прописано, что расчет за отопление производится именно по данным узла учета. Но управляющая компания никак не хотела вводить его в строй, взимая с нас плату за тепло по нормативам, а это почти в два раза выше. Это был первый вопрос, который жильцы стали задавать. Дальше – больше. Дом новый, особо вкладываться в него не надо. Управляющая компания ничего и не делала, а тарифы установлены были городские, что намного превышало суммы, реально затраченные на обслуживание дома. Все делалось с периодичностью, которая, можно сказать, была незаметной: грязь, строительный мусор и т.д. Застройщик сдал все с большими недоделками, отсутствовали почтовые ящики, не была благоустроена детская площадка. Но и управляющая компания не спешила все это исправлять. Приходилось дополнительно собирать деньги на пуск газа, на покупку почтовых ящиков и т.д. Председатель ТСЖ тогда сам и прибивал почтовые ящики. Более того, наш дом более года не был подключен к газоснабжению. Как потом в ходе судебных разбирательств выяснилось, руководство управляющей компании более года взимало с нас платежи по электроэнергии, как за дом с газовыми плитами, которые у нас стояли, но не работали, а с РСО рассчитывалось за электроэнергию по тарифам за дом с электрическими плитами. Разница была существенная, и понятно, в чей карман она пошла. Мирно с нами расставаться «управляшка» не захотела. Пришлось судиться.

«Советоваться было еще не с кем»
– Как вообще возникла идея организовать ТСЖ?
– ТСЖ у нас было создано еще на этапе строительства, перед сдачей в эксплуатацию дома, но это было практически формально. Никто тогда не знал и не умел заниматься управлением МКД, поэтому для управления чаще выбиралась управляющая компания. А функция председателя сводилась к контролю над управляющей компанией. Сейчас такую роль выполняет Совет дома, где не созданы ТСЖ или ТСН.
В этом деле огромное спасибо следует сказать нашему первому председателю товарищества собственников жилья. Это благодаря его усилиям и знаниям мы стали понимать масштаб творимого безобразия. В конце концов, на общем собрании собственников приняли решение брать все в свои руки, уйти от УК и управлять домом самостоятельно. К сожалению, опыта и юридических знаний нам тогда не хватило. Сделали серьезную глупость, подписали «Акт об отсутствии претензий к управляющей компании». Этот Акт стал нашим приговором. Мы сразу потеряли возможность как-то влиять на них. Более того, мы из-за этого потом не смогли даже через суд вернуть себе те деньги, что были собраны управляющей компанией с нас ранее. Нам просто в тот момент не хватило юридической грамотности, а посоветоваться тогда, в 2009 году, было еще не с кем.
– Сколько всего жильцов в вашем доме?
– У нас около 140 жильцов. Но это зарегистрированных. Проживает, естественно, немного больше – примерно 170 человек.
– И как удалось сплотить всех этих людей?
– Нас сплотили трудности и понимание, что только вместе мы можем что-то сделать. Вместе мы стали наводить порядок на придомовой территории, вместе восстановили заваленный строителями забор, украсили его разными рисунками. На свои деньги обустроили детскую площадку, купили качели, песочницу и прочее. Все эти совместные мероприятия нас очень сильно сплотили. В нас крепло желание расти, развиваться и двигаться дальше. Кстати, сразу же после ухода от управляющей компании в нашем доме вдруг заработал узел учета тепловой энергии. Такое вот управляемое волшебство.
– Вы стали председателем ТСЖ «Флагман» в 2011 году. Почему произошла замена?
– У нашего первого председателя, помимо всего прочего, есть еще свой серьезный бизнес. Ему было очень тяжело вести сразу несколько направлений. Однажды он поднял вопрос о замене. А у меня как раз к этому моменту уже подросли дети, и я подумала: почему бы не попробовать? У меня два высших образования: техническое и гуманитарное. Я жена офицера. Сама в свое время служила в армии и к 2011 году уже была военным пенсионером. И я вызвалась добровольцем – написала заявление. Сперва меня избрали членом правления нашего ТСЖ, а затем я уже стала председателем. Пришлось даже провести «маленькую предвыборную кампанию», так как жильцы все новые, мало еще друг о друге знали. Я написала кратко о себе, написала, что у меня есть время и желание сделать наш дом лучше и проживание в нем комфортнее. Развесила по подъездам. И мне поверили.

«Стали искать, как ­сэкономить. И нашли»
– С чего начали?
– В первую очередь привела в порядок всю документацию и заключила договора со всеми собственниками нежилых помещений. Не все они хотели платить, так как по факту нежилые помещения не были сданы в эксплуатацию, но использовались и сдавались в аренду, т.е. потребляли коммунальные и жилищные услуги. Пришлось даже с ними судиться. Так через суд мы с одного собственника взыскали около 170 тысяч рублей долга. После этого я заключила договоры со всеми интернет-провайдерами, которые на нашем доме работали, но ничего не платили в ТСЖ. Также в досудебном порядке взыскала долг на оплату рекламной конструкции, за которую тоже не платили, хотя было и решение общего собрания собственников и сам договор. Разработала должностные инструкции для всех: дворника, уборщицы, слесаря, электрика и для себя в том числе. Пришлось долго сидеть в интернете, по крупицам искать образцы документов, потому что в 2011 году еще не было таких информационных ресурсов, как сегодня. Сейчас с этим намного проще: очень много методической литературы, есть тематические сайты, проводятся различные вебинары. А раньше мне приходилось придумывать буквально все. Потом стала смотреть, как можно снизить тарифы, искали, где можно сэкономить.
– И нашли?
– Конечно. Например, в теплоснабжении. У нас в доме застройщики сделали так, что все стояки отопления в квартирах стоят разного диаметра. Понятно, что в таких условиях никакая автоматика не будет работать сбалансированно. Мы решили проблему с помощью балансировочных кранов, которые установили в самых толстых трубах стояков. Потом мы поставили погодные регуляторы температуры и далее перешли к горячему водоснабжению. Опять же застройщик установил у нас в доме какой-то экспериментальный теплообменник, очень большой и сложный в обслуживании. Как только мы его заменили, сразу исчезли многие проблемы с горячим водоснабжением, расход по гигакалориям стал ниже. Также мы установили автоматику, которая позволяет в ночные часы снизить температуру на два-три градуса. С ноля часов до пяти часов утра температуру мы делаем чуть ниже, но в границах нормативной. Жильцы этого даже не чувствуют, а по циркуляции идет меньший расход и хоть не большая, но все же экономия. Потом занялись электричеством. Мы в год за освящение мест общего пользования и придомовой территории платили около 76 000 рублей, расходовали до 2000 кВт в месяц. После того, как мы заменили все лампы на энергоэффективные и установили в подъездах датчики движения, у нас оплата снизилась почти в десять раз. Сейчас на освещение МОП у нас расходуется около 230 кВт в месяц, учитывая, что территория по всему периметру дома освещается. Потом стали смотреть по кадрам. По штату у нас были слесарь, электрик, уборщица, дворник. Мы совместили слесаря и электрика. Потом отказались и от этого. Ушли на аварийно-диспетчерское обслуживание в сторонней организации, которая у нас сейчас решает все вопросы по слесарке и электрике. А требующиеся дополнительные работы делаем по отдельным договорам. По уборке территории и подъездов тоже ушли в клининговую компанию. Пересмотрели договора с обслуживающими организациями. Так например, удалось снизить тариф на обслуживание лифтов почти в 2,5 раза.
– Камеры видеонаблюдения есть?
– Да, есть. Мы их установили, как только разобрались с освещением мест общего пользования. Провели общее собрание, нашли необходимые средства, заключили договор со специализированной фирмой. А еще сделали ограждение территории, поставили автоматические ворота на въездах во двор. Идей, конечно, у нас еще много, но главная – попасть в программу энергоэффективного капитального ремонта Фонда содействия реформированию ЖКХ.
– Откуда вы черпаете все эти идеи?
– Сейчас у людей есть прекрасная возможность учиться и находить всю нужную информацию из интернета: социальные сети, специализированные сайты, форумы специалистов. У меня в интернете в числе знакомых директора производственных фирм, разработчики оборудования, эксперты в области ЖКХ, юристы. Я обращаюсь со своими вопросами и просьбами, консультируюсь, изучаю специализированную литературу. Принимаю участие в вебинарах, конференциях. И всегда нахожу сторонников.
– А как пришли к идее провести в вашем доме энергоэффективный капитальный ремонт?
– Я загорелась этой идеей, как только узнала из СМИ о принятии Правительством Постановления №17. В необходимые параметры мы полностью укладывались. Наш дом старше пяти лет и младше шестидесяти, он не признан аварийным, в нем установлены все приборы учета, общедомовые счетчики. Требовалось определить класс энергоэффективности. Мы заказали энергоаудит и он нам показал все наши слабые места, над которыми еще надо поработать. У нас был определен класс D. И мы стали методично готовиться к включению в программу проведения капитального ремонта. Заказали проект модернизации, включили в него все самое новое и современное. Сумма в итоге вышла значительная. Мы ее разделили на несколько частей. Все это, естественно, проводилось через решения общего собрания собственников жилья с кворумом и согласием 2/3 жильцов. Сейчас мы уже на завершающем этапе. Уже все работы проведены, документы подали в профильное ведомство.
Тема энергосбережения настолько меня вовлекла, что я решила пройти обучение и стать экспертом энергоэффективного капитального ремонта. Сейчас я включена в реестр экспертов площадки «Энергоэффективность» Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Мы первый МКД в Ивановской области, подавший заявку на участие в этой программе. Если все получится, будем передавать свой опыт.

«Хочется, чтобы у каждого рос его индекс счастья»
– На кого вы опираетесь в ТСЖ, кто ваши помощники?
– В первую очередь это поддержка Правления ТСЖ и доверие всех собственников. Конечно, не бывает так, что все 100% «за», что все идет ровно и гладко… У нас есть должники, мы с ними судимся. Кто-то бывает чем-то недоволен. Но в большинстве своем люди видят нашу повседневную работу и доверяют. И это доверие дорогого стоит. Мы все делаем вместе. Вместе проводим праздники, вместе украшаем подъезды и двор, вместе реализуем различные проекты. У нас есть чат дома, где мы обсуждаем возникающие проблемы, это позволяет оперативно решать вопросы.
И конечно очень многое зависит еще и от организаций, которые совместно с ТСЖ занимаются обслуживанием дома. Это и грамотное бухгалтерское сопровождение и работа с организацией, которая разработала технически сложный проект и помогла его реализовать. Могу теперь сказать, что у нас сейчас целая команда профессионалов…