Правда ли, что… от договора между ­арендатором квартиры и ее владельцем мало толку?

Если жильцы не платят за квартиру или коммунальные платежи, а арендодатель и арендатор при этом не заключали письменный договор, вряд ли получится истребовать деньги. Но выселить жильца можно – правда, с помощью полиции, сотрудникам которой придется предъявить паспорт, документы, подтверждающие право собственности на недвижимость, а вдобавок объяснить, как чужие люди попали в вашу квартиру.
Но если договор имеется, то арендодатель в случае просрочки платежей может сначала предупредить, что обратится в мировой суд за судебным приказом. Этот документ обяжет нанимателя оплатить долг за аренду, ЖКУ и проценты за пользование деньгами за время просрочки. Выселить жильца из квартиры без дополнительных разбирательств можно, лишь когда закончился срок действия договора. Если договор еще в силе, а наниматель не хочет съезжать добровольно, придется подавать иск в суд.
Имеет значение срок, на который арендована квартира. Согласно п. 2 статьи 687 Гражданского Кодекса РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет все необходимые меры для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
Видите, сколько хлопот для арендодателя доставят разборки с арендаторами? Поэтому многие не заключают договора на срок, превышающий 11 месяцев и, соответственно, не регистрируют их в Росреестре. В случае заключения краткосрочного договора (менее чем на 12 месяцев) при просрочке оплаты квартирантов можно выпроваживать без суда, если это заранее оговаривалось в подписанном между сторонами документе. Это недавно фактически подтвердил Конституционный Суд РФ в своем Постановлении от 02.06.2022 №23-П: «Нарушение нанимателем срока внесения платы по договору не может относиться, по общему правилу, к числу недопустимых условий для его расторжения, поскольку получение таковой, причем нередко к определенному дню, представляет собой основной интерес наймодателя в соответствующих правоотношениях».
При этом Конституционный Суд подчеркнул, что данные выводы не распространяются на определенные случаи. Речь о ситуациях, когда договор найма жилья лишь формально является краткосрочным, но фактически не признается таковым. Это происходит, когда стороны продлевают отношения путем заключения договора на новый срок и в совокупности такие периоды превышают год.
Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях исходил из того, что в условиях рыночной экономики граждане реализуют свои жилищные права в основном самостоятельно, используя для этого различные допускаемые законом способы (Постановление Конституционного Суда РФ от 25.10.2016 №21-П и др.). Двойственная природа права на жилище влияет на характер отношений, возникающих между нанимателем и наймодателем жилого помещения, которые используют жилье в разных аспектах: для гражданина-нанимателя оно в большей степени служит социальным благом, а для собственника-наймодателя – прежде всего благом экономическим, объектом гражданского оборота.
Говоря простыми словами, снимая жилье, арендатору надо трезво оценивать свои финансовые возможности и не допускать ущемления прав арендодателя – владельца недвижимости. Давно известно, что на каждого изворотливого Колобка обязательно найдется своя хитрая Лиса. 

Вопросы в рубрику
«Коммунальная азбука»
присылайте на электронный адрес vokrugjeka@mail.ru с пометкой «вопрос».

Александр Шарашкин