Правда ли, что… в России появились «дома с ограниченным техническим состоянием»?
Раньше жилые здания с высокой степенью износа называли то ветхими, то аварийными, то нуждающимися в реконструкции. Сейчас, когда страна комплексно развивает города и поселки, терминология имеет особое значение. Все потому, что комплексное развитие территорий осуществляется в отношении застроенной территории, в границах которой расположены:
1. Многоквартирные дома, признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.
2. Многоквартирные дома, которые не признаны аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и которые соответствуют критериям, установленным нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Такие критерии устанавливаются исходя из одного или нескольких следующих требований:
а) физический износ основных конструктивных элементов многоквартирного дома (крыша, стены, фундамент) превышает определенное субъектом Российской Федерации значение;
б) совокупная стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту конструктивных элементов многоквартирных домов и внутридомовых систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирных домах, в расчете на один квадратный метр общей площади жилых помещений превышает стоимость, определенную нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
в) многоквартирные дома построены в период индустриального домостроения, определенный субъектом Российской Федерации, по типовым проектам, разработанным с использованием типовых изделий стен и (или) перекрытий;
г) в многоквартирных домах отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения, определенные субъектом Российской Федерации.
д) многоквартирные дома находятся в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства.
Если с первым критериями более-менее понятно – их определяют согласно региональным нормам и «Положению о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. №47, то «Порядок признания многоквартирных домов находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии» был утвержден Приказом Минстроя России №610/пр 26 августа 2021 г. (зарег. в Минюсте 1 октября 2021 г.) и вступил в действие недавно – с 12 октября 2021 года.
Пункт 3.11 ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» говорит, что ограниченно-работоспособное техническое состояние – это категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, включая состояние грунтов основания, при которой имеются крены, дефекты и повреждения, приведшие к снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения, потери устойчивости или опрокидывания, и функционирование конструкций и эксплуатация здания или сооружения возможны либо при контроле (мониторинге) технического состояния, либо при проведении необходимых мероприятий по восстановлению или усилению конструкций и (или) грунтов основания и последующем мониторинге технического состояния (при необходимости).
Непосредственно решение о признании многоквартирного дома «ограниченно работоспособным» принимает регион на основе решения специальной комиссии, которая, в свою очередь, принимает это решение с учетом заключения специализированной организации, которая обследует и осматривает МКД. Такая специализированная организация (или ИП) должна быть членом саморегулируемой организации в сфере инженерных изысканий и обследования состояния грунтов и строительных конструкций.
Заказать, оплатить и получить такое заключение может, в том числе, любой собственник помещения жилого здания. Но независимо от того, кто заказал обследование дома, региональная комиссия должна будет уведомить всех жителей МКД о том, что проводятся мероприятия по определению статуса дома. Естественно, необходимо будет и ознакомить их с текстом заключения.
У нас в стране неоднократно фиксировались случаи, когда собственники аварийных домов, не желая сноса здания, проводили комплекс мероприятий и переводили в статус обычных даже признанные комиссиями аварийные МКД. Подобную процедуру возможно провести и для многоквартирных домов, уже признанных «ограниченно работоспособными», например, чтобы избежать реновации. Для этого нужно обеспечить восстановление «дееспособности» здания, заказать заключение специализированной организации, подать заявление в комиссию по рассмотрению «статусности» МКД и дождаться ее вердикта.
В заключение добавлю, что перечень многоквартирных домов, признанных находящимися в ограниченно работоспособном техническом состоянии, ведется Фондом ЖКХ в АИС «Реформа ЖКХ».
Александр Шарашкин
