Правда ли, что… владелец квартиры может организовать в ней бизнес?
Главными компонентами любого многоквартирного дома являются квартиры. Согласно статье 16 Жилищного кодекса РФ под квартирой понимается «структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении». Соответственно, главное предназначение любого МКД – проживание граждан в квартирах этого дома. Но в современных реалиях во многих помещениях МКД, особенно в больших городах, действуют различные торговые точки и офисы, порой даже в квартирах.
Соседство коммерсантов с жилыми помещениями провоцирует конфликты. Недовольные жильцы считают, что МКД предназначены только для проживания граждан. А бизнесмены в ответ цитируют пункт 2 статьи 17 ЖК РФ: «допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами». Коммерсанты сознательно опускают заключительную часть этого пункта, в котором оговаривается, что такое использование допускается, «если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Более того, в пункте 3 той же статьи 17 ЖК РФ указано, что не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств, гостиниц, предоставление гостиничных услуг, а также осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением богослужений и других религиозных обрядов и церемоний.
И это еще не все. Кроме Жилищного кодекса РФ, есть и другие нормативные акты, которые регламентируют ведение какой-либо деятельности в МКД. Основной документ – «СП 54.13330.2016. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» (утв. Приказом Минстроя России от 03.12.2016 № 883/пр). Ниже привожу выдержку из пунктов 4.10–4.18 этого документа.
В подвальном, цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах – в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения при условии соблюдения требований к кабельным силовым линиям до 220 кВ, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. При этом, согласно своду правил СП 42.13330, к крупным относятся населенные пункты, насчитывающие свыше 250 тысяч жителей, а к крупнейшим – свыше 1 миллиона.
На верхних этажах многоквартирных зданий допускается размещать мастерские для художников и архитекторов, а также общественно-административные помещения (конторы, офисы). Размещать административные помещения в надстраиваемых мансардных этажах допускается в зданиях степени огнестойкости не ниже II и высотой не более 28 м.
На эксплуатируемых кровлях многоквартирных зданий согласно СП 17.13330. 2017, а также на кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения допускается размещать площадки (детские игровые, для занятий физкультурой и отдыха взрослых, для хозяйственных целей) при обеспечении безопасности использования с устройством ограждений и контроля доступа.
В квартирах допускается размещать помещения для осуществления индивидуальной профессиональной и (или) предпринимательской деятельности. В составе квартир допускается предусматривать кабинеты врачебного приема и массажный кабинет с условиями работы, отвечающим действующим СанПиН. Ветеринарные аптеки допускается размещать во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях жилых зданий при наличии отдельного входа, без пересечения дворовой территории при подходе к нему. Магазины по продаже синтетических ковровых изделий допускается пристраивать к глухим участкам стен жилых зданий с пределом огнестойкости REI 150.
Востребованные многими родителями семейные детские сады в квартирах можно размещать только при соблюдении многих ограничений. В частности, жилое помещение, в котором будет располагаться семейный детский сад, должно отвечать санитарно-эпидемиологическим требованиям и правилам пожарной безопасности (п.п. 1.3, 3.1.11 Санитарных правил СП 2.4.3648-20; п. 5.2.3 Свода правил СП 4.13130.2013, утв. Приказом МЧС России от 24.04.2013 N 288; п. 1.3 Методических рекомендаций МР 2.4.0259-21, утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 28.09.2021).
Категорически не допускается размещать в многоквартирных домах:
– специализированные магазины товаров бытовой химии и других, эксплуатация которых может вести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки; помещения, в том числе магазины с хранением в них сжиженных газов, легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, взрывчатых веществ, способных взрываться и гореть при взаимодействии с водой, кислородом воздуха или друг с другом, товаров в аэрозольной упаковке, пиротехнических изделий;
– магазины по продаже синтетических ковровых изделий, шин и автомобильных масел.
– специализированные рыбные магазины; склады любого назначения, в том числе оптовой или мелкооптовой торговли, а также складские помещения при встроенных стоянках автомобилей, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений, размещаемых во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях;
– все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 ч; предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 кв. м); бани, сауны;
– предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 кв. м; все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением, в том числе дискотеки, танцевальные студии, театры, а также казино;
– прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания производительностью до 75 кг в смену); автоматические телефонные станции общей площадью более 100 кв. м; общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции;
– производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста, в том числе пунктов выдачи работы на дом, мастерских для сборочных и декоративных работ); зуботехнические лаборатории, клинико-диагностические и бактериологические лаборатории; диспансеры всех типов; дневные стационары диспансеров и стационары частных клиник; травмопункты, подстанции скорой и неотложной медицинской помощи; дерматовенерологические, психиатрические, инфекционные и фтизиатрические кабинеты врачебного приема; отделения (кабинеты) магнитно-резонансной томографии;
– рентгеновские кабинеты, а также помещения с лечебной или диагностической аппаратурой и установками, являющимися источниками ионизирующего излучения, превышающего допустимый уровень, установленный санитарно-эпидемиологическими правилами, ветеринарные клиники, ветеринарные пункты, ветеринарные кабинеты и другие учреждения, занимающиеся оказанием ветеринарных услуг;
– помещения для продажи и потребления табачных изделий (в том числе ароматических средств для курения), магазины по продаже оружия, тиры.
В цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для хранения, переработки и использования в различных установках и устройствах легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и сжиженных газов, взрывчатых веществ; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения.
Полезно знать, что существуют ограничение не только по виду деятельности, который можно вести в МКД, но и, например, по ассортименту товаров, которые может реализовывать торговая точка, расположенная в многоквартирном доме.
Если в помещении, имеющем статус жилого, ведется некая производственная, или коммерческая деятельность, то его могут фактически признать нежилым. В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под использованием жилого помещения не по назначению исходя из положений частей 1–3 статьи 17 Жилищного кодекса Российской Федерации следует понимать использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. Есть много судебных прецедентов, когда бизнесмены подвергались санкциям за нарушение норм жилищного законодательства.
Так что если жильцы считают, что в их многоквартирном доме ведется неправомерная производственная или коммерческая деятельность, можно смело обращаться с жалобами в надзорные органы. Ну, а предпринимателям, прежде чем организовывать бизнес в своей квартире или МКД, стоит для начала прочитать хотя бы нашу статью.
Александр Шарашкин
