Кто хозяин в многоквартирном доме
Возможно, проживая в многоквартирном доме, вы не раз спрашивали себя: «А кто в нем самый главный? Кто имеет право принимать решения от имени коллектива собственников?». С точки зрения закона здесь все просто. Самым главным в МКД является Общее собрание собственников помещений, которое уполномочено принимать любые решения. Люди со брались, обозначили проблему, проголосовали – и все довольны.
Увы, на практике чаще происходит не совсем так. Собственник, у которого назрела проблема, связанная с домом, или не инициирует общее собрание, или не участвует в нем, если его созвал кто-то другой. В результате давно назревшие решения не принимаются вовсе или противоречат интересам беспечного собственника. И жалоба на нерешенные вопросы, направленная в Государственную жилищную инспекцию, тут не поможет.
Хотите, чтобы ваша жизнь в многоквартирном доме стала комфортнее – например, не платить лишнего за коммунальные услуги? Тогда надо знать, какие права и обязанности у вас есть как у собственника помещения.
Как это работает
Жилищный кодекс Российской Федерации устанавливает исключительные полномочия (ст. 44), порядок проведения (ст. ст. 441, 45, 47, 471), порядок голосования (ст. 48), порядок вынесения решения (ст. 46) Общим собранием собственников в многоквартирном доме. Только решением Общего собрания принимаются вопросы, связанные с:
- проведением капитального ремонта, в том числе, формированием денежного Фонда капитального ремонта многоквартирного дома;
- проведением реконструкции многоквартирного дома, в том числе с надстройкой, пристройкой, установкой нового оборудования, сетей, изменением конструктивных элементов здания;
- использованием земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе с установкой детских спортивных площадок и других малых архитектурных форм, озеленением, расположением парковок, установлением ограничений, связанных с пользованием земельного участка (например, въезд на придомовую территорию транзитного транспорта);
- пользованием общего имущества многоквартирного дома не собственниками, в том числе размещение рекламы (с установкой и эксплуатацией части общего имущества), размещение оборудования сторонних организаций, например, провайдеров, специализированных охранных организаций;
- уполномочиванием лиц, в том числе совета дома, которые от имени собственников имеют право: заключать договора на использование общего имущества; использовать информационные системы для проведения Общего собрания; принимать решения о текущем ремонте общего имущества многоквартирного дома;
- выбором способа управления многоквартирного дома, в том числе выбором управляющей организации, органа управления в ТСЖ, ЖСК, утверждением формы договора управления многоквартирного дома, принятием решения о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме, утверждением стоимости работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Все вышеперечисленные вопросы крайне важны для любого собственника помещения в многоквартирном доме и для полноценного функционирования объекта жилой недвижимости.
Допустим, вы хотели бы снизить платежи за коммунальные услуги. Для этого следует обратиться в управляющую организацию или орган управления ТСЖ, ЖСК и попросить подготовить предложения по проведению мероприятий, связанных со снижением потребления коммунальных ресурсов в многоквартирном доме. Затем нужно инициировать – через управляющую организацию или самостоятельно – проведение Общего собрания, на котором обсуждаются актуальные вопросы и принимаются важные решения по ним. Вопросы могут быть такие:
- что мы планируем сделать в нашем доме? (например, установить в подъезде датчики движения для управления освещением);
- какие денежные обязательства, перед кем и на какой период возникают в этой связи у собственников?
- кто непосредственно будет производить работы, какая у этого лица устанавливается ответственность и гарантийные обязательства?
- какая возникает ответственность у недобросовестных собственников помещений многоквартирного дома, если они препятствовали проведению работ или имеют задолженность по данным мероприятиям?
Решения Общего собрания принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Полномочий стало больше
Минувшим летом вступили в силу изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации, связанные с компетенцией Общего собрания и легитимностью выносимых им решений.
Нововведения расширяют полномочия Общего собрания, например, дают возможность оформить доверенность для представителя на Общем собрании не только нотариально. К исключительной компетенции Общего собрания законодатель дополнительно отнес заключение договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных денежных средств, формируемых на специальном счете фонда капитального ремонта. С этой целью в российских банках появятся специальные депозиты. Решения на этот счет должны также приниматься не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
В то же время для принятия решения о выборе способа формирования Фонда капитального ремонта, в том числе на специальном счете, отныне требуется набрать меньше голосов, чем раньше. Достаточно более половины от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирных домах. Доверенность представителя собственника теперь можно оформить на работе, по месту учебы или в администрации стационарного лечебного учреждения. Такую доверенность может подписывать только уполномоченное лицо юридического лица, на которого данная обязанность возложена приказом, уставом и прочими правоустанавливающими внутренними документами. Если это не учитывать, можно лишиться права голоса на Общем собрании.
Важно понимать: если собственник не участвует в Общем собрании сам или через представителя, он все равно обязан исполнять решение Общего собрания. Обжаловать решение Общего собрания можно в течение шести месяцев – если оно принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и в случае, если собственник голосовал против или не принимал участие в этом собрании.
Татьяна Вепрецкая, директор Ассоциации «Некоммерческое партнерство «Национальный жилищный конгресс»
