Как правильно подарить квартиру родственнику

Сделки с объектами недвижимости являются, пожалуй, самыми ответственными и рискованными с точки зрения возможных последствий. Большинство граждан не располагает большим количеством объектов жилья, и совершение сделок с единственной квартирой или долей в квартире может повлиять на всю последующую жизнь человека. Зачастую подобные действия совершаются один или два раза в жизни большинства из нас. Поэтому, приступая к поиску вариантов операций с недвижимостью, необходимо заранее проанализировать все возможные «за» и «против». Сегодня мы поговорим о правилах и особенностях заключения договора дарения недвижимости между близкими родственниками.

В чем суть
Договор дарения – это документ, подтверждающий процесс безвозмездной передачи недвижимости от одного владельца другому. Часто к заключению данного вида сделки прибегают родственники, хотя дарственная может быть оформлена и на человека, не связанного родством с дарителем. Однако в последнем случае может возникнуть предположение, что под заключением договора дарения скрывается сделка купли-продажи, а передача денежной суммы произойдет по личной договоренности между участниками сделки.
Договором дарения закреп­ляется, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому недвижимое имущество в собственность. Также договором возможно закрепить имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу, либо освободить или обязать освободить другую сторону от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). Договор считается договором дарения только в том случае, если принимающая сторона не предлагает в свою очередь за подарок деньги, услуги или другую недвижимость. То есть безвозмездность является ключевой характеристикой такой передачи недвижимости.

Правила оформления
Договор дарения квартиры или иного недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подписан сторонами. В договоре должны быть согласованы все существенные для совершаемой сделки условия и сведения о предмете договора. Содержащиеся в законе или иных правовых актах требования обязательны для внесения в текст документа. Указываются полные фамилии, имена и отчества участников сделки, их паспортные данные, адреса постоянной регистрации. При этом сведения об органе, выдавшем паспорт, и адрес прописки следует указывать именно так, как это прописано в оригинале документа: если есть сокращения – пишем с сокращениями, если написано полностью, то не допускаем произвольных сокращений, даже если это кажется более логичным.
Далее следует точное описание передаваемого в дар объекта недвижимости с указанием кадастрового номера, адреса и площади. Эти сведения можно взять из заказанной накануне совершения сделки выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости (ЕГРН), которую можно получить в виде бумажного или электронного документа через МФЦ в Москве или его аналоги в других регионах.
Также указываются реквизиты правоустанавливающих документов, дата и номер регистрации права собственности дарителя на объект передаваемой в дар недвижимости. Документ должен быть заверен обеими сторонами – при этом каждая из сторон собственноручно прописывает свои фамилию, имя, отчество и ставит подпись, совпадающую с подписью в паспорте.

Где оформляется договор
Договор дарения возможно составить самостоятельно, он может быть реализован только в письменной форме с указанием вышеперечисленных сведений. Составленные от руки или машинописно экземпляры подписываются каждой из сторон договора. Платную помощь в составлении договора может оказать адвокат или иной юрист, сопровождающий сделки с недвижимостью.
Если дарится имущество несовершеннолетнего или лица с ограниченной дееспособностью, то нотариальное удостоверение обязательно. Также обязательное заключение договора через нотариуса требуется в случаи сделки с долей в общем праве собственности на объект.
Если даритель единолично владеет 100% прав на квартиру, то нотариальное оформление сделки не обязательно. Вместе с этим следует помнить, что обращение к нотариусу повышает вероятность юридически грамотного оформления договора, так как нотариусы, как правило, являются квалифицированными юристами, а нотариальная деятельность подлежит строгому квалификационному контролю.
Переход права собственности на квартиру или иную недвижимость по договору дарения подлежит государственной регистрации. Право собственности на квартиру возникает у приобретателя с момента государственной регистрации перехода права собственности. Передать договор дарения на регистрацию через МФЦ (или аналогичную структуру в регионах) можно самостоятельно или через нотариуса, если сделка совершалась в нотариальной конторе.
Кто может дарить недвижимость
Законодательством предусмотрены требования к лицу, указанному в договоре в качестве дарителя. Это должен быть законный собственник жилья – в дар можно передать только то, чем владеешь сам. Дарителю должно быть 18 лет или больше. Только в этом случае человек может принять самостоятельное решение о таком действии. Следует учитывать, что не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет). Если несовершеннолетнему 14 и больше, он может оформить договор дарения только при наличии разрешения органа опеки и попечительства. Даритель должен быть дееспособным, психически здоровым и осознавать последствия свих действий. Дарение между юридическими лицами российским законодательством не предусмотрено.

Можно ли оспорить сделку
Отмена договора дарения квартиры между близкими родственниками в принципе возможна. Дарение можно оспорить тогда, когда нарушено одно из трех условий, перечисленных выше. Если дар делал несовершеннолетний или человек, который психически не здоров, не мог сам принять такое решение или находился под давлением, договор дарения могут признать недействительным. Но лишь в том случае, если одно из перечисленных обстоятельств будет доказано в судебном порядке.
Также оспорить можно сделку, которая является мнимой, то есть оформлена как дарственная лишь для вида, чтобы уйти от налогов или ограничений. В этом случае нужно будет опять же в суде доказать, что передача недвижимости не была безвозмездной и одариваемый в свою очередь передал дарителю другую недвижимость, деньги, оказывал ­какие-то услуги и так далее.
Кроме этого, в тексте договора дарения можно указать обстоятельства, в случае наступления которых даритель или его наследники вправе требовать в суде отмены дарения. К подобным обстоятельствам может быть отнесено умышленное нанесение телесных повреждений, совершенных одаряемым дарителю, покушение на его жизнь или жизнь членов его семьи, а также убийство.

Налогообложение
Полученные гражданином при дарении недвижимости доходы облагаются НДФЛ и подлежат декларированию. Если декларация не подана, сумму налога определит налоговый орган на основе имеющихся у него сведений и документов. Если стоимость принятого в дар объекта недвижимости составляет несколько миллионов рублей, то 13% налога на доход могут составить весьма значительную сумму, и это следует учесть заранее.
Однако в соответствии со ст. 217 НК РФ при дарении недвижимости членам своей семьи и близким родственникам НДФЛ не уплачивается. К близким родственникам относятся супруги, родители и дети, усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сестры. Поэтому заключение договора дарения квартиры между близкими родственниками может оказаться простой и выгодной для семейного бюджета операцией перераспределения прав собственности на недвижимое имущество внутри одной семьи.

В заключение напомним, что, став собственником квартиры или частного дома, одаряемый становится плательщиком ежегодного налога на имущество физических лиц и земельного налога, если речь идет о принятом в дар земельном участке. 

Виктор Кудинов