Казахстан на пути жилищно-коммунальных реформ

Сфера ЖКХ до 1993 года финансировалась государством путем выделения дотаций, что привело к высокой степени износа коммунальных сетей и объектов. В 1996 году были начаты системные реформы в ЖКХ, которые позволили отказаться от принципа дотирования ЖКХ и выйти на качественно новый уровень жилищных отношений.
ЖКХ представлено двумя основными взаимосвязанными элементами:
– коммунальный сектор, включающий в себя системы, обеспечивающие водо-, газо-, тепло-, электроснабжение и водоотведение, благоустройство и содержание объектов общего пользования и территории населенных пунктов, а также объекты и территории специального назначения;
– жилищный сектор, включающий в себя многоквартирные жилые дома и индивидуальные домостроения и являющийся основным потребителем коммунальных услуг.
Жилищный фонд и управление. По данным статистики, всего в республике 335 961 многоквартирный жилой дом (МЖД), из них в городах – 148 874, в сельских населенных пунктах – 187 087. Их обслуживанием занимаются 8667 органов управления (коммунально-сервисные компании – 3553, управляющие компании – 1126, иные формы (ассоциации, потребительские кооперативы, жилищные кооперативы) – 3121, совместное управление – 867).
Теплоснабжение. По данным местных исполнительных органов, всего в республике насчитывается 38 ТЭЦ, 29 котельных мощностью свыше 100 Гкал/ч, 6460 котельных до 100 Гкал/час. Основным видом топлива котельных до 100 Гкал/ч является уголь – 59%, газ – 27%, мазут – 14%.
В 51 городе (из 87) имеется закрытая система отопления, в 28 городах – открытая и в восьми городах – печное отопление. Общая протяженность сетей теплоснабжения составляет 12 105,8 км в двухтрубном исчислении, из них 63% находятся в частной собственности и 37% – в государственной собственности (или 4,5 тыс. км). Нуждаются в ремонте 52%.
Водоснабжение и водоотведение. В 2015 году всего отпущено воды – 1 086 518,7 тыс. куб. м, из них населению – 43%, на коммунальные нужды населению – 15,8%, на производственные нужды предприятий – 35,5%, прочим потребителям – 5,7%.
Общая протяженность водопроводных сетей по республике составляет 67 856,7 км, в том числе внутриквартальных и внутридворовой сети – 10 603,8 км или 15,6%, в капитальном ремонте нуждаются около 25%.
Общая протяженность канализационных сетей по республике составляет 15 227,7 км, в том числе внутриквартальных и внутридворовой сети – 5008,5 км или 33%, в капитальном ремонте нуждаются 5517,4 км или 36,2%.
Газоснабжение. Общая протяженность сетей газоснабжения – 42 811,4 км. Всего потребителям отпущено природного газа 8 176,3 млн. куб. м, из них населению – 39,4%, на коммунальные нужды – 7,3%, на производственные нужды – 53,3%. Потери природного газа составляют 206,5 млн куб. м или 2,4%.
Электроснабжение. Общая протяженность сетей электроснабжения составляет 136,6 тыс. км (из них протяженность электрических сетей 0,4 кВ по республике составляет 103,1 тыс. км, из которых в аварийном состоянии находятся 18% или 18,5 тыс. км).
Акционерное общество «Казахстанский центр модернизации строительства и жилищно-коммунального хозяйства» создано в соответствии с постановлением Правительства Республики Казахстан от 30 октября 2009 года №1725. Государственным органом, осуществляющим права владения и пользования государственным пакетом акций Общества, являлось Агентство Республики по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. В настоящее время таким органом является Комитет по делам строительства, жилищно-коммунального хозяйства и управления земельными ресурсами Министерства национальной экономики Республики Казахстан.
Целью Общества является содействие в реализации государственной политики по модернизации и развитию жилищно-коммунального хозяйства посредством совершенствования нормативной правовой и нормативно-технической базы, оказания информационно-аналитических услуг, повышения грамотности населения, реализации инвестиционных проектов, оздоровления коммунальных предприятий и внедрения инновационных и ресурсо­сберегающих технологий.
Общество реализует мероприятия по следующим направлениям деятельности:
– повышение инвестиционной привлекательности коммунального хозяйства в целях его модернизации и развития;
– формирование культуры энерго- и ресурсосбережения в ЖКХ;
– внедрение системных методов модернизации и технического развития коммунальных систем;
– создание научно-технологической основы энергоэффективности ЖКХ и совершенствование нормативной правовой базы ЖКХ;
– профессиональное повышение квалификации работников сферы ЖКХ, проектирования и строительства.
Общество является единственным институтом развития в сфере ЖКХ и определено организацией по модернизации и развитию ЖКХ Бюджетным, Водным кодексами, Законом РК «Об электроэнергетике».

Энергоаудит и ремонт МЖД
В настоящее время более 60% МЖД не соответствуют требованиям теплозащиты, 30% требуют капитального ремонта. Так, начиная с 2010 года, а также в 2011–2013 годах в рамках Программы модернизации ЖКХ на 2011–2020 годы, Обществом был централизованно проведен энергетический аудит около тысячи многоквартирных жилых домов и более 150 социальных объектов в 16 регионах РК. По итогам энергоаудита выдавался энергетический паспорт и определялся класс энергоэффективности МЖД.
Необходимо отметить, что Общество стоит у истоков исследования проблемы энергоэффективности использования энергии в жилищном фонде. С 2014 года указанные мероприятия возложены на местные исполнительные органы.
В свою очередь по итогам проведенного энергоаудита Программой модернизации ЖКХ на 2011–2020 годы предусматривалось проведение местными исполнительными органами ремонта общего имущества объектов кондоминиума, который включает в себя элементы термомодернизации – вида строительных работ по улучшению теплотехнических характеристик ограждающих конструкций зданий.
В 2011–2015 годах местными исполнительными органами было отремонтировано 2,3 тыс. многоквартирных жилых домов. В настоящее время реализация данных мероприятий осуществляется в рамках Программы «Развитие регионов-2020», и суммы, возвращенные жителями, специализированная уполномоченная организация использует на ремонт других объектов кондоминиума.
Таким образом, за счет возвратных средств отремонтировано 260 МЖД.

Управление и содержание МЖД
Существующая в Казахстане практика формирования объектов кондоминиума, включающих несколько МЖД, создает основу для конфликтов, связанных с желанием собственников квартир отдельного дома быть самостоятельными, выйти из состава уже существующего КСК.
Более того, деятельность многодомных КСК чаще всего совершенно непрозрачна как в отношении принятия решений, так и в отношении расходования средств.
Согласно Закону РК «О жилищных отношениях», формами управления могут быть:
1) непосредственное совместное управление всеми собственниками, если их количество не превышает двадцати;
2) кооператив собственников помещений (квартир);
3) управление объектом кондоминиума третьими (сторонними) лицами: выборными или наемными физическими лицами – управляющими жилыми домами (менеджерами) или юридическими лицами;
4) иные формы, не противоречащие законодательству Республики Казахстан.
В Казахстане многодомные КСК создавались не столько по желанию самих собственников квартир, сколько административным путем. Кроме того, сегодня наличие многообразия форм управления не позволяет эффективно управлять многоквартирными домами.
В 2011 году внесли поправки в Закон «О жилищных отношениях», согласно которым третьи лица (управляющие компании) могут управлять объектами кондоминиума напрямую, тем самым лишая жителей права участвовать в управлении общим имуществом.
В результате без согласия собственников квартир многоквартирные дома принудительно передаются застройщиками под управление и обслуживание своим аффилированным частным компаниям. В свою очередь обслуживающие организации самовольно сдают в аренду и продают общую собственность жителей – подвалы, чердаки, вплоть до помещений мусоропроводов, которые как общее имущество объекта кондоминиума, согласно «Закону о жилищных отношениях», принадлежат собственникам квартир на праве общей долевой собственности.
Следует отметить, что технические и подвальные этажи предназначены только для обслуживания общедомовых коммуникаций с целью жизнеобеспечения всех его жителей и не могут находиться в частной собственности.
Такая ситуация связана прежде всего с отсутствием регистрации объекта кондоминиума, собственники квартир не имеют юридических прав на общее имущество своего дома.
В результате собственники нередко решают отказаться от некачественно оказываемых услуг по управлению МЖД. Но и здесь имеются сложности при смене управляющих компаний, освобождения от должности руководителя КСК. Зачастую такая замена производится без участия собственников квартир, что противоречит закону. В результате отсутствия процедуры смены теряются правоустанавливающие документы на МЖД.
Другим проблемным вопросом является то, что многие органы управления объектом кондоминиума сегодня функционируют в виде потребительских кооперативов собственников квартир.
Кроме того, в жилищном законодательстве отсутствуют основные обязанности и ответственность органа управления, в связи с чем предъявление претензий к КСК или управляющей компании за ненадлежащее управление и содержание МЖД является проблематичным.
Также отмечается низкая квалификация руководителей органов управления объектом кондоминиума. В большинстве случаев у управляющих организаций, КСК отсутствуют знания и опыт по управлению домами и их содержанию.
В свою очередь, для решения вышеуказанных проблем по всей стране Обществом разработана новая модель управления МЖД, которая предусматривает внедрение принципа «один дом – один КСК – один счет».
Также планируется разработка и внедрение единого интернет-портала «Е-Шанырак» во всех 16 регионах страны, это будет способствовать решению многих проблемных вопросов: прозрачности расходования средств, принятия решений собрания собственников квартир путем электронного голосования, доступности отчетов и т.д…

Полный текст можно прочитать в № 12 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2016 год