Долго строили мечту. Оказалось, что не ту…

Располагаясь на территории, сопоставимой по площади с нашей Якутией, Индия уже сейчас обладает самым многочисленным населением на нашей планете. По данным ООН, в стране проживают 1 млрд 435 млн чел. – в то время как у прошлого лидера – Китая – этот показатель едва превышает 1 млрд 400 млн.
В то же самое время Индия занимает 161-е место (из 195-ти возможных) в рейтинге урбанизированных стран. Только 35% индийцев живут в больших и малых городах. Все остальные равномерно распределены по бедным сельским территориям. В поисках лучшей доли для себя и своих детей сотни индийцев ежедневно пытаются переселиться в более благополучные урбанизированные районы. Этот стихийный процесс уже привел к тому, что большие города в Индии сами становятся непригодными для жизни. Например, в Мумбаи при населении в 22 млн чел. более половины ютится в ужасных трущобах без воды, канализации и электричества. А столица страны – Нью-Дели – официально считается самым экологически опасным городом на нашей планете из-за огромных гор мусора по периметру и тотальной антисанитарии.
Несмотря на все это, процесс урбанизации в Индии стремительно ускоряется, регулярно отправляя страну в различные критические рейтинги. Так, из 20 мегаполисов планеты с самой грязной атмосферой 15 находятся именно здесь, а количество людей, ежегодно умирающих от болезней, связанных с плохой городской экологией, исчисляется миллионами.

Популизм вместо стратегии
Сама собой такая сложная проблема не решится. Осознав это, правительство Индии уже много лет пытается найти универсальный выход из социально-экономической ловушки, в которую ее завели неконтролируемая рождаемость и неумение решать сложные коммунальные задачи современной городской цивилизации. Проектов генерируется много, но все они несут в себе, скорее, признаки политического популизма, чем дальновидных, стратегически выверенных решений.
Например, в начале ХХI века индийское правительство публично объявило старт программы «100 умных городов». Решить накопившиеся проблемы предполагалось с помощью создания в административных центрах самых больших мегаполисов страны особых технологических зон, которые должны были бы «обеспечить более высокое качество оказания коммунальных услуг за счет повышения скорости обмена информацией с общественностью и улучшения стандартов городского сервиса». На эти цели из бюджета было выделено целых $7 млрд – по 70 млн на каждый такой «умный» город. Чуть позже инициаторы проекта запросили еще $5 млрд, однако даже после увеличения финансирования никаких ощутимых изменений в ситуации не произошло: деньги были успешно «освоены», а качество жизни в 100 крупнейших индийских городах только ухудшилось.

Гургаон – дитя ошибок
Еще одной перспективной идеей считалась раздача городских территорий в полное управление частному капиталу. Поддерживающие этот проект политические силы пролоббировали в 2005 году принятие парламентом страны закона «О специальных экономических зонах», который в сочетании с рядом региональных земельных реформ позволил индийским девелоперам перейти от застройки отдельных кварталов к полномасштабным градостроительным проектам с серьезной государственной финансовой и инфраструктурной поддержкой.
Классическим примером реализации этой идеи считается история создания нового города-спутника Нью-Дели – Гургаона. В нем все частное: и земля, и здания, и коммунальная инфраструктура. Инициаторами его строительства стали сразу несколько больших транснациональных корпораций, в числе которых были, например, Suzuki и General Electric.
В начале ХХI века расположенный в 30 км к югу от столицы маленький городок буквально за несколько лет превратился в важный финансовый и экономический центр с третьим по величине доходом на душу населения и самым высоким индексом человеческого развития. Сегодня это город-миллионник, силуэт которого часто используется в различных рекламных буклетах в качестве символа экономического процветания Индии. Действительно, на территории города возведены более тысячи небоскребов, многие из которых по праву считаются шедеврами современной архитектуры. Некоторые из этих «высоток» являются на сегодняшний день самыми дорогими офисными зданиями в стране.
Но из-за серьезных ошибок в перспективном планировании Гургаон оказался крайне неудобным местом для жизни. Отсутствие многоуровневых транспортных развязок, сложности с управлением дорожным трафиком и банальный недостаток мест для парковки – все это парализует город утром и вечером, когда на несколько часов все замирает в многокилометровых пробках.
Кроме этого, в Гургаоне из-за большого количества частников-землевладельцев существует серьезная разница между кварталами по уровню коммунального сервиса: одни хозяева ответственно относятся к техническому состоянию и обслуживанию своей территории, а другие занимаются этим по остаточному принципу. По состоянию асфальта и мусору на городских улицах несложно отличить первых от вторых.
Но все-таки и положительный, и отрицательный опыт Гургаона помог индийским девелоперам сделать определенные выводы и двинуться дальше.

Как в Портофино, только лучше
Если у человека есть мечта, он может идти к ней долго и упорно, смело преодолевая все трудности, стоящие на пути. У индийского миллиардера Аджита Гулабчанда с детства была мечта построить свой собственный город, похожий на идеальные, по его мнению, образцы итальянского зодчества. Долгие годы его фирма Hindustan Construction Company занималась строительством автострад, мостов и плотин. Набравшись опыта и скопив серьезный первоначальный капитал (состояние Гулабчанда в начале XXI века оценивалось в $30 млрд), Аджита в 2002 году объявил о начале строительства первого в Индии полностью частного города с нуля, в котором государство будет представлено только почтовой службой и полицией. Окрыленный очевидными успехами создателей Гургаона, а также тем, что правительство штата Гуджарат приняло закон, снимающий ограничения на максимальную площадь земли в частном владении, и давало застройщикам существенные налоговые льготы, Аджита Гулабчанд решился воплотить свою мечту в реальность.
Мастер-план нового города разработало всемирно известное архитектурное бюро HOK, основанное в 1955 году американским архитектором японского происхождения Ге Обато. На роль главного сити-менеджера пригласили авторитетного американского специалиста Скота Райтона, человека с опытом управления несколькими большими городами в Америке.
Название Лаваса возникло после подключения к проекту престижного американского пиар-агентства. На самом деле это слово не переводится ни на какой язык, его выбрали исключительно из-за красоты звучания и вызываемых им экзотических ассоциаций с легким намеком на местный диалект хинди. В рекламных брошюрах жизнь в новом городе описывалась как «энергичная, но спокойная и вдохновляющая; одновременно высокотехнологичная и при этом простая; городская, но близкая к природе».
Насчет «доступности» рекламщики погорячились. Жилье в новом городе могли себе позволить только весьма состоятельные люди. Правда, работающим в Лавасе сотрудникам города-корпорации предоставлялись серьезные скидки.
В качестве образца по стилю был выбран итальянский курортный Портофино с его разноцветными домиками, мощеными камнем улицами и живописными окружающими видами, а градостроительная концепция полностью соответствовала самым современным урбанистическим принципам. В нем все основные городские объекты должны находиться в 15 минутах ходьбы, было задумано много пешеходных зеленых зон и передовая коммунальная инфраструктура. Бизнес-план предусматривал более 200 тыс. чел. населения, 80 тыс. новых рабочих мест и более 2 млн туристов ежегодно.
А туристов должно было быть много. Дело в том, что Лаваса был спроектирован и построен на берегу искусственного озера, образовавшегося после перекрытия плотиной небольшой местной речки. Кроме того, расположился он «в живописных высокогорьях Западных Гат, объекта Всемирного наследия ЮНЕСКО». Забегая немного вперед, отметим, что это несомненное достоинство позже станет для проекта роковым.
Экономическая модель Лавасы строилась на трех источниках дохода: продажа недвижимости, взимание платы за городские услуги и сдача в аренду нежилых помещений для торговли, коммерции, отдыха и других целей.
Казалось бы, идеальная, хорошо продуманная стратегия. Однако несмотря на тщательность проработки проекта и огромный опыт в строительном бизнесе, Аджита Гулабчанд все же допустил серьезную ошибку в главном – в оценке уровня жадности местных чиновников и политиков. 

Война за долю и процент
Уникальный и единственный в своем роде частный город в штате Гуджарат сразу же обратил на себя внимание крупного бизнеса, общественности и прессы. Первый этап строительства был полностью завершен к 2010 году. К этому времени Лаваса стал привлекательным объектом для инвестиций в недвижимость. Акции города-корпорации постоянно шли вверх.
Именно в это самое время Аджиту Гулабчанду приходилось вести отчаянную борьбу за свою мечту. Желающих бесплатно приобщиться к популярному и перспективному бизнесу оказалось сразу очень много. У многих из них нити неформальных связей тянулись к самой вершине индийского политического Олимпа. Вначале Гулабчанд пытался договариваться. 100%-ная доля акций зарегистрированной им компании Lavasa City by Lavasa Group сперва сократилась на 10%, потом на 20%… Похоже, в какой-то момент Гулабчанд перестал быть сговорчивым и тогда в дело вмешались «возмущенная произволом бизнесмена общественность» и восемь лет ничего не замечавшие, но внезапно прозревшие контролирующие органы.
Борьбу с бизнес-проектом миллиардера Гулабчанда официально возглавило руководство левой партии «Национальный альянс народных движений». С помощью уличных протестов, судебных исков и публикации заказных статей им удалось приостановить проект под предлогом защиты окружающей среды и «отрицательного экологического воздействия на сельскохозяйственные угодья». Как по команде эстафетную палочку подхватило Министерство окружающей среды и лесов Индии, расследование которого «неожиданно» вскрыло колоссальный урон «многолетней траве, а также поросшим лесами холмам, которые сохраняют более 300 видов животных, птиц и фауны, находящихся под угрозой исчезновения».
Вердикт чиновников из Нью-Дели был неумолим: стройку следует немедленно прекратить.
Опомнившиеся от наглости представителей «Национального альянса народных движений» жители Лавасы тоже включились в борьбу. В своих встречных исках против запрета строительства они доказали, что новый город, наоборот, серьезно улучшил экологическую ситуацию в регионе. Рукотворное озеро в лучшую сторону изменило местный микроклимат, на холмах для создания пейзажей «а-ля Италия» были высажены свыше 600 тыс. новых деревьев, более 8 тыс. местных жителей получили возможность постоянно работать и кормить свои семьи.
Постепенно заказной характер атаки на Лавасу стал всем очевиден. Суд встал на сторону жителей нового города и прилегающих к нему муниципалитетов. Волшебным образом через несколько месяцев Министерство окружающей среды и лесов Индии отозвало свой запрет на строительство, но проект это уже не спасло. К этому времени из него уже вышло критическое число инвесторов, после чего Аджиту Гулабчанду не оставалось ничего, кроме как объявить себя банкротом.
Примечательная деталь: в тот самый момент, когда в штате Гуджарат бушевали политические и судебные страсти по судьбе Лавасы, губернаторское кресло там занимал будущий премьер-министр Индии Нарендра Моди, впоследствии сделавший повсеместное развитие «умных» городов краеугольным камнем своей внутренней политики.

Новые надежды
После многочисленных судебных тяжб и разбирательств в августе 2018 года Лаваса была официально признана банкротом. До этого момента когда-то красивый и перспективный город постепенно разрушался и вымирал. Яркие краски на стенах выцвели, трава проросла сквозь каменные мостовые, большинство жилых построек лишились окон и дверей, а немногочисленные жители разъехались кто куда. В таком виде Лаваса долго служил примером со знаком минус всем частным урбанистическим проектам.
Однако, возможно, у этой истории будет счастливый конец. В 2021 году было официально объявлено, что все долги перед кредиторами берет на себя новый инвестор – Darwin Platform Infrastructure Ltd. Сумма сделки – более 18 млрд индийских рупий, из которых половина уйдет прежним кредиторам, а вторая половина – собственникам, в свое время купившим недвижимость у Lavasa Group.
Руководство Darwin Platform Infrastructure в своих комментариях по поводу сделки неустанно излучает оптимизм и делится амбициозными планами по поводу развития «умного города Лаваса». Как все сложится на самом деле и с какими трудностями придется столкнуться новому хозяину – покажет ближайшее будущее. 

Андрей Пучков