Германия и жилищный вопрос

«Где родился, там и пригодился» – это явно не про немцев. В Германии в порядке вещей на протяжении жизни несколько раз менять место жительства. 36,77 млн жителей страны живут в съемном жилье (здесь и далее цифры за 2019 год по данным de.statista.com). А это почти 45% населения!

Студенческая «коммуналка»
Первая самостоятельная смена адреса происходит, как легко догадаться, после окончания школы или гимназии. В основном уже достигшие совершеннолетия юноши и девушки переезжают поближе к месту учебы. Если подвернется счастливый случай, то можно найти место и в общежитии. Отдельная комната с общими кухней и ванной комнатой, к тому же оснащенная мебелью, – самый бюджетный вариант. Количество жильцов до пяти человек позволяет почувствовать себя в кругу одной большой студенческой семьи. А те, кому больше по душе тишина и одиночество, и при этом они не прочь платить немного больше, могут подать заявку на однокомнатную квартиру со встроенной кухонной нишей. Людям семейным тоже можно попытаться найти себе жилье через университет. Кроме того, есть возможность отдать ребенка в детский сад при учебном заведении.
Но мест в общежитии на всех не хватает, поэтому многие студенты, да и не только они, отправляются на поиски съемной комнаты – таких в Германии 4,89 млн человек. Делить коммунальные расходы (Nebenkosten) на нескольких жильцов выгоднее, чем снимать квартиру одному. Квартиры изначально сдаются полностью пустыми, но если прежние жильцы не заберут все с собой, можно выкупить у них, например, раковину или плиту, к тому же разделив траты на всех проживающих. Цена обычно символическая, если речь, конечно, не идет о дизайнерской кухне с новой техникой. Иногда на месте можно перекупить шкаф, стол или кровать, которыми пользовались всего года три (программа бакалавриата в Германии длится от трех лет), что тоже облегчает жизнь.

Первое «взрослое» жилье
Каждый бывший студент рано или поздно начинает искать работу. А что делать, если фирма мечты находится на другом краю страны? Вполне вероятно, что будет принято решение искать новый дом. И как можно быстрее, ведь этот процесс может затянуться. В больших городах много претендующих на квартиру, и если вначале важно иметь справку о доходах или трудовой договор, справку, подтверждающую отсутствие долгов и иногда поручительство, то в конечном счете все может решить впечатление арендодателя от личного знакомства с нанимателем.
Подыскивая жилье, нужно принимать во внимание, что цена в шапке объявления подразумевает только арендную плату – без учета расходов на отопление, воду, канализацию, вывоз мусора, электричество в жилом помещении и в местах общего пользования, а также за услуги хаусмастера.
Что еще за хаусмастер такой? Это своего рода немецкий управдом, который следит за благоустройством одного или нескольких домов. О его конкретных обязанностях вы сможете прочесть в своем договоре, который заключаете с владельцем, будь это частное лицо или организация. Обычно хаусмастер в состоянии устранить небольшие неисправности в квартире или в общих нежилых помещениях: он может быть и электриком, и сантехником – словом, мастер на все руки (подробнее о профессии хаусмастера – в январском номере «Вокруг ЖЭКА». – Ред.). Возле каждого дома всегда стоят несколько мусорных контейнеров разного цвета – если они расположены так, что мусоровоз не может к ним подъехать, то в задачу немецкого управдома входит их перемещение. В определенный день он выкатывает мусорные контейнеры нужного цвета (и, соответственно, содержимого) ближе к проезжей части, а вечером ставит на место. Кроме того, зачастую он следит за тем, чтобы газоны были коротко подстрижены, а в подъезде и на лестнице соблюдалась чистота.
Что же с коммунальными расходами? Чтобы иметь представление о том, сколько они могут составить, достаточно найти соответствующую строку (Nebenkosten). Важно помнить, что эта сумма рассчитывается по средним показателям. Даже если вы каждый месяц точно в срок оплачиваете сумму, указанную в договоре, нет никаких гарантий, что в итоге вы не останетесь должны. В конце концов все зависит от количества потребленного ресурса и от выбранного вами тарифа.
Как узнать, сколько вы должны, если ежемесячных квитанций немцы не получают? Все просто: в Германии индивидуальными приборами учета оборудованы не только электросети и водопровод, но и каждая батарея отопления, мощность которой к тому же можно регулировать. Это ваш выбор: включать тепло на максимум и чувствовать себя комфортно либо попробовать сэкономить и жить в атмосфере бодрящей прохлады. Важно не забывать выключать батарею, если вы решили проветрить квартиру – иначе умная техника, почувствовав холодный воздух, автоматически повысит температуру нагрева и счетчик тепла начнет крутиться как бешеный.
Раз в год в каждом почтовом ящике оказывается уведомление о перерасчете. Кого-то оно обрадует: если выявится переплата, ее вернут. А кто-то, опечаленный суммой, которую нужно доплатить, решит в следующем году перейти в режим экономии.

Как они экономят
Экономить электроэнергию по-немецки – значит, стирать белье в прачечной, а не дома, включать телевизор только на пару часов в день и как можно реже пользоваться электроплитой. Как же без плиты? А очень просто: на завтрак – мюсли с холодным молоком, йогурт со свежими фруктами или бутерброд с сыром, колбасой и овощами. Обед обычно не дома, а в школьной столовой или на работе. На ужин – так называемый «вечерний хлеб» (Abendbrot). Это свежий хлеб или булочки из различных зерновых с маслом или творож­ной пастой, с сырами твердых или мягких сортов, с колбасой салями или ветчиной. И если без чайника все же не обойтись, то вместо света можно зажечь свечи – с ними даже уютнее. Вот и весь секрет.
А вот экономить на отоплении нужно осторожно. Дело в том, что недостаточно прогретые стены в зимний период могут довольно быстро обрасти черной плесенью. А устранение такой напасти, вызванной действиями квартиросъемщика, полностью ложится на плечи виновного.
Вернуть же деньги, потраченные на устранение проблем, возникших по нелепой случайности, поможет особая страховка (Haftpflichtversicherung) – будь то лопнувшая труба или забившаяся канализация. Ущерб может быть нанесен и вашим ребенком – скажем, в гостях у друзей. В этом случае родители тоже спешат связаться со своей страховой компанией.

По букве закона
Арендуя жилье, немцы чувствуют себя довольно комфортно. Начинается все с подписания договора, многие положения которого четко зафиксированы в нескольких параграфах Гражданского кодекса (§§305, 535, 536, 555, 556 BGB). Законный владелец квартиры, например, не вправе требовать цену на порядок выше средней на аналогичное жилье, не обосновав это решение. И даже финансовые неурядицы у квартиросъемщика не дают повода просто так взять и выгнать его из квартиры, если в течение двух месяцев задолженность будет полностью погашена.
В законе много положений, которые в случае необходи­мости могут стать настоящим «спасательным кругом» для квартиросъемщика. Но и арендодатель не будет ущемлен в правах. Прежде всего новые жильцы вносят денежный залог или страховой депозит в размере до трех арендных плат, которым в случае необходимости может воспользоваться владелец квартиры – например, чтобы устранить принесенный ущерб или погасить долг за воду.
Не существует людей, которые с радостью просыпаются под сладостные звуки дрели в свой единственный выходной. В Германии закон и здесь все урегулировал. Если кто-то будет нарушать правила проживания в жилом доме (Hausordnung), а именно не даст соседям спокойно спать по ночам или будет шуметь в будни с 13:00 до 15:00, в воскресенье или в праздники, то ему стоит рассчитывать на мгновенную реакцию в письменном виде. Несколько таких предупреждающих писем – и собирай, как говорится, чемоданы.
Кроме того, не стоит заводить животных, если согласно договору их содержание в доме запрещено. Рано или поздно соседи это заметят и сообщат «куда надо».

Переехать или купить свое?
Немец вновь не усидит на месте, если вдруг получит повышение или более выгодное предложение по работе – может, даже в другой федеральной земле. Но просто так взять и съехать нельзя. Как минимум за три месяца до переезда нужно сообщить об этом арендодателю. Помимо этого необходимо будет уведомить о смене адреса все организации, с которыми заключен договор на услуги: поставщика электроэнергии, интернет-провайдера, телефонную компанию, банк, страховые компании, фитнес-клуб и пр.
Если зарплата действительно хороша, а новый город вам по душе, можно подумать и о собственной недвижимости. Почти 29 млн немцев владеют домами, а еще 4,62 млн купили квартиры. Удовольствие это не из дешевых, поэтому рекомендуется иметь как минимум 20% от стоимости жилья, чтобы получить ипотечный кредит на приличных условиях.  

Полный текст можно прочитать в №3 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2020 год

А. Шмидт