Виктор Клепа: «Застройщик должен создавать не квадратные метры, а точки притяжения»
В России ежегодно возводятся миллионы квадратных метров жилья. Девелоперы нахваливают новенькие многоэтажные дома и коттеджные поселки, но зачастую даже у самых привлекательных объектов есть один жирный минус: расположены они вдали от развитой инфраструктуры. Жить в таких местах попросту неудобно. О том, как можно решить эту проблему, журналу «Вокруг ЖэКа» рассказывает VDC-директор ООО «Интеллектуальный строительный инжиниринг» Виктор Клепа.
Принципы сбалансированного развития
– Виктор Владимирович, обозначьте суть проектов, которые предлагаются к реализации вашей компанией.
– Мы предлагаем программу комплексного развития территорий, основанную на принципах сбалансированного развития социально-экономических сред с реализацией их по схеме потребительской кооперации. Минстрой, «Дом.РФ» вместе с КБ «Стрелка» разработали состоящий из шести томов свод принципов комплексного развития городских территорий, согласно ему от 60 до 90% нового жилищного строительства в крупных городах ведется на свободных участках размером от 30 до 130 га за пределами территорий сложившейся застройки. Это требует большей протяженности новых дорог и инженерных сетей, а также большего количества учреждений образования и здравоохранения, чем при строительстве на более компактных участках в границах сложившейся застройки. При том, что 64% жителей городов сталкиваются с нехваткой общественно-деловой инфраструктуры в пешеходной доступности от дома и вынуждены тратить много времени на перемещения, напрягая и так перегруженный транспорт, что приводит к ДТП, пробкам, повышению шумового и атмосферного загрязнения, неудовлетворенности жителей.
Подобная застройка опирается по большей части на инфраструктуру рядом расположенного города. Причем масштабы новой застройки в 30–130 га не позволяют обеспечить ее всем необходимым для комфортного проживания. Соответственно, для решения этих проблем необходимо пересмотреть подход к комплексному развитию территорий, делая упор на более развитую внутреннюю инфраструктуру за счет обустройства больших площадей.
Экономические модели ведения бизнеса на строительном рынке, сформировавшиеся за последние десятилетия, увы, во многом устарели. На наш взгляд, девелопер должен создавать не квадратные метры, а точки притяжения, получая выгоду от построения социально-экономической среды.
– Что вы подразумеваете под сбалансированным развитием?
– Мы под этим понимаем нахождение компромисса между ожиданиями и потребностями всех заинтересованных сторон. А их три – это государство, бизнес и граждане. В существующих девелоперских проектах такой баланс найти сложно. Если детально изучить любой из них, то оказывается, что одна из сторон остается неудовлетворенной и, как правило, это именно граждане.
И такое положение вещей складывается из-за того, что подобные проекты заведомо реализуются как «игра с нулевой суммой», в которой кто-то выигрывает, а кто-то нет («Игра с нулевой суммой» – это математическое представление в экономической теории ситуации, в которой участвуют две стороны, где результатом является преимущество для одной стороны и проигрыш для другой. Если суммировать общие выигрыши участников и вычесть общие убытки, то они будут равны нулю. – Авт.).
– А как соблюсти баланс интересов между тремя названными группами участников?
– Во-первых, как я сказал выше, в наших проектах социально-экономическая среда и неразрывно связанная с ней должная инфраструктура переходят из категории обременения в коммерциализируемые цели проекта.
Во-вторых, в отличие от текущих девелоперских проектов, жизненный цикл наших проектов пролонгирован на практически бесконечный этап развития создаваемых социально-экономических сред. При этом для реализации такого подхода мы опираемся на существующие законодательные, нормативные и иные инструменты, всего лишь скомпоновав их в необходимое комплексное решение. Важно понимать, что объектом наших проектов является житель – как потребитель и созидатель экономических активностей, тогда как объектом текущего девелопмента является лишь жилая и коммерческая недвижимость.
– А можно ли назвать какой-то положительный пример, при реализации которого были учтены интересы всех участников?
– В качестве положительного примера мы подробно рассмотрели опыт знаменитой китайской деревни Хуаси, которая успешно развивается уже несколько десятилетий. Там был реализован эксперимент, в ходе которого эта деревня превратилась в образцово-показательную территорию с миллионными доходами. У них 70 промышленных предприятий, среди которых два или три металлургических, своя фабрика по пошиву одежды и обуви. На территории поселения воссозданы семь чудес света, построена трехсотметровая телевышка. Это опыт, который мы можем воспринять в качестве положительного образца.
В Китае, конечно, свои предпосылки к успеху и свой менталитет, но мы взяли основные критерии, проанализировав их систему кооперации. Предоставленная им земля была непригодна для развития сельского хозяйства. Сами граждане определили для себя будущую перспективу. Они начали программу реализации через промышленный бизнес. У них появился перерабатывающий комбинат с химическим производством. При этом внутрипоселковый механизм выстроен таким образом, что все граждане являются акционерами. Деньги, получаемые в качестве дивидендов, используются в том числе и на других рынках производителей и поставщиков, а также вкладываются в ценные бумаги. Хуаси успешно развивается и планирует приобрести статус города. Все жители живут в отдельных коттеджах, у каждого по несколько дорогих автомобилей. Люди живут средой, которую создали, выработав правильный механизм. Мы сделали выводы и подумали: почему в Китае можно, а у нас нельзя?
Все необходимые законы уже есть
– Что же нужно взять за основу, чтобы реализация подобных проектов стала возможной в нашей стране?
– Мы изучили российскую законодательную базу, изучили механизмы комплексного развития и освоения территорий, нормативы освоения сельскохозяйственных территорий и утвержденную в 2019 году Стратегию пространственного развития РФ, а также Закон о потребительской кооперации. Это та база, на которую следует опираться – в ней уже все есть для того, чтобы реализовывать подобные проекты.
По мнению доктора экономических наук, профессора НИО РЭУ им. Плеханова Ольги Кузнецовой, чтобы выровнять и поднять экономику в регионах, нужно построить много городов. Но не просто вводить квадратные метры, а создавать точки экономического роста. Этот принцип нам очень созвучен: мы предлагаем именно такие проекты, всесторонне просчитанные и оправданные с точки зрения общественного блага для всех участников.
Если мы посмотрим на подмосковные поселки или СНТ, то все это некие формы использования территорий для различных целей. Но на этих территориях невозможно решить социальные задачи, крайне важные для человека. Например, если в 30 км от МКАД строится поселок из двухсот коттеджей, а ближайший магазин расположен в соседней деревне, то его нельзя считать комфортным местом для жизни. Использовать эту недвижимость в качестве полноценной не получится – жителям приходится ездить в Москву, возить детей в городские школы и т.д. Кроме выполнения дачной функции, никаких социальных задач такое жилье не решает. И человек постоянно находится в поисках услуг, отсутствующих в месте его пребывания.
– Что нужно заложить в проект до его реализации, чтобы его можно было считать полноценным с точки зрения долгосрочных выгод?
– Если проект изначально предусматривает комплексное освоение территорий, то в него надо закладывать долгосрочную стратегию развития. У нас даже появился такой термин как «стратегирование» (не планирование и не проектирование!). Если в проект не закладывается долгосрочная стратегия, то люди не увидят перспектив в новой локации. Смысл долгосрочного планирования в том, чтобы люди понимали, что их текущие вложения – это основа для них самих и будущего их детей. При этом одной из важнейших составляющих таких стратегий является осознанная общественная кооперация.
– Что может послужить базисом для построения кооперации внутри нового поселения?
– Мы предлагаем взять за основу механизм потребкооперации – это населенный пункт, организованный гражданами с целью удовлетворения потребности в приобретении земли и строительстве жилья. Текущий федеральный закон дает широкие возможности для этого. Просто не все это видят и не все правильно его используют.
На наш взгляд, именно решение социальных задач, с которыми непрерывно сталкиваются граждане, связано с потребностью в создании системы потребкооперации. В населенном пункте обязательно должен присутствовать внутрипоселковый бизнес. В действующем законе о потребкооперации прописаны различные направления ее развития, от жилищно-строительных до садоводческих кооперативов и т.д. Тут достаточно широкий спектр возможностей, которые представляют собой горизонтальные связи между людьми, так необходимые для нормальной жизни любого населенного пункта. Организационно-правовая форма и конкретные механизмы реализации некоммерческой организации прописываются в Уставе общества и утверждаются собранием его членов.
– Речь идет о провинции, а не о городах-миллионниках?
– Не совсем так, ведь свободные территории есть и в Новой Москве, и в Московской области. Если посмотреть кадастровую карту, то видно, что земли вдали от трасс и коммуникаций, в которых нуждаются строительные организации, зачастую свободны. Из них нас интересуют те, что расположены в местах с хорошей экологией, где есть лес и водоемы. Обеспечение инфраструктурой уже входит в стоимость проекта. То есть если наш будущий населенный пункт удален от районного центра на 25–30 км, для нас это неважно – при планировании проекта мы изначально не привязываемся к существующей инфраструктуре.
Для новых московских территорий мы могли бы предложить создание агломерации городов-спутников. Сейчас многие рекомендуют проекты точечного развития некоторых районов – мы видим проекты с совершенно фантастическими решениями, включающими небоскребы и подвесной транспорт. На самом деле они не очень реалистичны, чтобы попасть в точку удовлетворения потребностей граждан, такие проекты не нужны.
Хотелось бы видеть реально осуществимые наработки, которые удовлетворяют интересы обычных семей, в том числе социально уязвимых. Основная масса наших потребителей – это граждане, которые ищут возможность не просто удовлетворить потребность в квадратных метрах, но и получить развитую среду с перспективами на будущее. Принципиально важна возможность трудовой занятости, наличие объектов медицины, образования и культуры. Инфраструктура должна быть реальной, а не фантастической или отложенной на будущее. При этом проект должен быть доступен с точки зрения затрат и порога вхождения в него.
Отсюда и появилась идея развития взаимоотношений государства, бизнеса и граждан на условиях равной заинтересованности и удовлетворенности результатами проекта. Мы стремимся внедрить новый подход, который меняет вектор получения прибыли «от квадратных метров любой ценой» на социально-экономическую среду, удовлетворяющую потребностям всех ее участников. Как только мы вывели на первый план интересы всех участников, то вся система взаимоотношений встала на свои места и родился комплексный механизм создания самого проекта.
– Вы говорите о функционировании населенного пункта на принципах вовлеченности жителей в коллективную жизнь поселения. Это современная форма забытой общинности?
– Можно сказать и так. Мы говорим о комплексной системе – механизме, в котором возникают социально-трудовые взаимоотношения с перспективами дальнейшего роста в создаваемой локации. А это, по нашему мнению, возможно только через систему потребкооперации с активным участием ее пайщиков. На сегодняшний день у нас в стране это единственная организационно-правовая форма, которая может объединить граждан по интересам. Если граждане хотят принимать участие в созданном бизнесе, то они подписывают хозяйствующие договоры и сами становятся выгодополучателями. Покупая продукты питания, одежду и меняя колеса автомобиля в своем поселке, они развивают экономику места пребывания и начинают получать доход от внутрипоселкового бизнеса. Подобная схема балансирует интересы всех сторон – государства, бизнеса и граждан.
«Мы производим, строим, управляем и оказываем услуги»
– Как же найти баланс между платежеспособностью населения и коммерческой заинтересованностью?
– Выход – в создании стройной системы взаимоотношений. Наша концепция социотерриториального развития состоит из ряда социальных систем, которые закольцованы между собой. И если какое-то звено будет настаивать на приоритете коммерческого интереса, то механизм не будет работать. Мы ориентируемся на следующий лозунг: «Мы производим, строим, управляем и оказываем услуги населению». Интерес стейкхолдеров, то есть специалистов по организации проектов, заключается в создании проектов для людей, бизнеса и государства с приоритетом социальных задач над сиюминутным односторонним коммерческим интересом. Для современного рынка строительных услуг это нонсенс. Мы же создаем проекты таким образом, что они могут быть интересны всем, в том числе коммерческим подрядчикам – при условии готовности получать умеренную, но стабильную прибыль.
– А в чем заключается заинтересованность государства?
– Найти площадь под перспективное строительство крупного населенного пункта с индивидуальным жилищным строительством можно только на землях сельхозназначения. В настоящее время государство и региональные власти с пустующих сельскохозяйственных территорий не получают вообще ничего. В случае вовлеченности пустующей территории в выгоде останется и регион присутствия, и государство.
– Вы учитываете текущие трудности, связанные с необходимостью импортозамещения?
– Изучая ряд научных трудов, говорящих о развитии сельских территорий, еще лет 15 назад говорили, что поднимать аграрное направление в стране без параллельного развития сопутствующего бизнеса крайне затруднительно. А сейчас дополнительно есть необходимость расширения производства большой номенклатуры товаров в других отраслях, в том числе и строительной. Эти моменты также учтены в нашей концепции. На населенный пункт в 2 тыс. коттеджей (10 тыс. чел. населения) предусматривается создание 5 тыс. рабочих мест. И это обязательное условие. Эта тематика обсуждалась еще несколько десятилетий назад, прорабатывались вопросы, как должен выглядеть новый город с удобной социальной средой и внутренними взаимоотношениями.
– Как избежать отрицательного опыта моногородов?
– В свое время страна нуждалась в индустриальном развитии и были построены около 380 моногородов, которые образованы вокруг градообразующих предприятий. Сейчас с ними не знают, что делать, так как предприятия устарели и, как правило, давно закрыты, а жителям расположенных вокруг домов негде работать. Даже был создан государственный Фонд развития моногородов, который занимался поиском идей и инвестиций для выхода из сложившейся ситуации.
В наших проектах эта тема детально разработана. Экономический рост в долгосрочной перспективе закладывается в саму основу создания нового города, исходя из потребностей конкретного региона в зоне присутствия проекта. Во всех регионах есть местная специфика – добыча ресурсов или традиционно сложившийся бизнес. У нас предполагается создание в населенных пунктах тех видов малого и среднего бизнеса, на которые ожидается гарантированная потребность, которые вливаются в общую производственную цепочку или расширяют ее. Прежде чем создавать предприятие по производству или переработке чего-либо, инициатор и потребитель должны согласовать взаимоотношения. И таких предприятий должно быть несколько, чтобы через продуктовую диверсификацию снизить конъюнктурные риски.
В результате возникает не просто механизм создания того или иного вида бизнеса, но и все внутрипоселковые коммерческие структуры, которые удовлетворяют потребности граждан кооператива. А уже потом товары и услуги, если они в избытке, можно реализовывать на сторону. Если заранее сбалансированно замыкать производственные цепочки и цепочки потребления, то появится точка экономического роста. Любое производство создает не только рабочие места для членов кооператива, но и в целом поднимает экономику в регионе присутствия проекта. Только в этом случае проект становится одновременно интересным государству, бизнесу и людям. Так создается коллективный механизм заинтересованности и гармонии.
«Готовые механизмы для удовлетворения долгосрочных потребностей»
– Вы уже говорили о положительном китайском опыте, а были ли в мире обратные примеры?
– Обратные примеры – это все то, что у нас происходит сейчас. Поставят несколько сотен коттеджей и говорят, что за всем остальным надо обращаться к местной администрации. А по-хорошему, объект нельзя принимать, если в нем нет полной удовлетворенности будущих жильцов в образовательных и дошкольных учреждениях, медицинских заведениях, налаженном общественном транспорте. Плюс к этому он должен удовлетворять потребности местных исполнительных органов, то есть инфраструктура нового района должна быть вписана в интересы окружающих, уже давно существующих поселений.
– Перспективнее развивать уже существующий населенный пункт или с нуля строить в чистом поле?
– Как уже говорилось, в нашей концепции отсутствие коммуникаций в зоне строительства не рассматривается в качестве проблемы. Технологический прогресс таков, что в чистое поле можно завезти мини-ТЭС, работающую на привозном газе, и процесс освоения территорий пойдет без трудностей.
Мы также разработали финансовый механизм, подразумевающий вплетенность всех участников в общую систему развития городской среды, в которой присутствуют первоначальные условия для дальнейшего саморазвития созданной системы. В системном долгосрочном проекте с развитой социальной средой экономическая отдача не может быть быстрой – она будет долгосрочной, рассчитанной на 10–20 лет. Зато у такого проекта есть перспектива устойчивого роста и развития для проживающих там людей. В наших экономических и договорных схемах мы предлагаем готовые механизмы для удовлетворения долгосрочных потребностей – это принципиально важно.
– Что такое закольцованность интересов участников в области комплексного развития территорий?
– Интерес бизнеса заключается в том, что он имеет потенциальный рынок сбыта в лице проживающих в новом городе жителей. А жители, в свою очередь, заинтересованы в комплексном получении товаров и услуг в новом месте своего проживания. Таким образом, формируется база для взаимовыгодного продвижения вперед в новой локации. Все добровольные члены потребительского кооператива (жители городка и действующие в нем юридические лица) имеют свои права и обязанности, которые нацелены на повышение социальной и финансовой устойчивости всех и каждого. Условия членства прописываются в Уставе, содержание которого должно быть сбалансированным в плане учета интересов государства, бизнеса и жителей.
Наша задача – организовать конструктивную среду для зарабатывания денег в течение длительного периода и с постоянным устойчивым ростом. Мы даем системный подход к решению комплексных задач и изначально в этом заинтересованы. Сейчас модно в рекламных целях заявлять о том, что та или иная компания решает социальные проблемы, но зачастую это редко соответствуют действительности. Для нас социальная основа разработки проектов является основной.
Беседовал Виктор Кудинов
