А поехали в Дубай!

Дубай многие воспринимают как столицу Объединенных Арабских Эмиратов, но это не так. Главный город этой страны – Абу-Даби, тоже красивый и современный, однако по своей атмосфере и внутренней энергетике ему пока далеко до «жемчужины Аравии». Интересно, что буквально сто лет назад на Дубайском побережье действительно массово добывали красивый морской жемчуг. Потом японцы изобрели технологию выращивания его искусственного аналога и по древнему промыслу был нанесен сокрушительный удар, от которого он так и не оправился. Зато примерно в это же время на территории ОАЭ нашли гигантские залежи нефти и газа, после чего у этой страны началась совсем другая история.

Семь аравийских тигров
Объединенные Арабские Эмираты – самая молодая страна на всем Аравийском полу­острове. Она возникла 2 декабря 1971 года путем союза семи ранее независимых территорий. Отцом-основателем нового государства считается Заид ибн Султан Аль Нахайян – наследный принц древнего рода, веками владевшего Дубаем и его окрестностями. Именно его организаторские и политические таланты позволили создать союз, казалось бы, самых непримиримых арабских племен, столетиями воевавших друг с другом за каждый клочок этой опаленной жарким аравийским солнцем земли. У Заида Аль Нахайяна была мечта, которой он сумел увлечь всех правителей этого региона – забыть старые распри и создать общее сильное государство, которое будет защищать своих граждан, грамотно распоряжаться нефтяными доходами и справедливо распределять получаемые прибыли. И его мечта осуществилась.
Сегодня взаимоотношения между семью эмиратами объединенной страны специалисты по Аравийскому полуострову определяют как «вежливая конкуренция». Каждый правитель зорко следит за всеми успехами своих соседей и старается ни в чем от них не отставать. Такая соревновательная политика дает системный результат в виде роста экономики и процветания территорий, стремительного развития городской инфраструктуры, повышения уровня жизни и благополучия граждан.
В Арабских Эмиратах постоянно строятся новые дома, дороги, открываются современные предприятия, технопарки, университеты и зоны свободной торговли. Сегодня ОАЭ входит в число самых благоустроенных стран мира. За прошедшие с момента образования 50 лет совокупный ВВП здесь вырос в несколько десятков раз.
Мудрая государственная экономическая политика позволила снизить уровень зависимости бюджета от нефтегазового сектора с 60% в прошлом веке до 15–20% в наше время. Главными источниками доходов в ОАЭ стали строительство, туризм, обрабатывающая промышленность и прекрасно развитый финансовый сектор. Закономерно, что припасть к этому чудесному источнику стабильности и благополучия желают очень многие.

Город-рекордсмен
Современный Дубай известен многими чудесами и достижениями. В Книге рекордов Гиннесса этот город упоминается более 190 раз. Здесь находится самое высокое здание в мире – Бурдж Халифа (высота – 828 м). Недалеко от него расположился Дубай-Молл – самый большой действующий торгово-развлекательный центр (площадь – 1,2 млн кв. м), в котором есть самый огромный в мире крытый аквариум с живыми рыбками (объем – 10 млн л), понаблюдать за которыми можно через самое большое аквариумное стекло.
Этот список дубайских достижений можно продолжать бесконечно. Ежегодно посмотреть на все эти достопримечательности прилетает около 20 млн туристов со всего света. В последнее время в Дубае особенно много гостей из России.

Инвестиционный Клондайк
По данным информационного агентства Bloomberg, в 2022 году различную недвижимость в Дубае приобрели более 85 тысяч россиян. Средняя цена сделок – $1 млн. Общий рост объемов по сравнению с 2021 годом составил +80%. Это стало абсолютным рекордом для этой отрасли «за всю историю наблюдений». По предварительным данным, на текущий год положительная динамика сохраняется. За первые два квартала рынок недвижимости ОАЭ прибавил еще +45%, а доходность в этом секторе вплотную приблизилась к 9%.
Привлекательность местного рынка недвижимости объясняется просто – стабильная высокая доходность и отсутствие налогов для физических лиц. Плюсом к этому идет прозрачная система оформления сделок, одинаковая для всех семи эмиратских регионов, а также строгий государственный надзор.
Единственный налог – взнос, который делает покупатель при оформлении сделки с недвижимостью в местный земельный департамент. На территории Абу-Даби он составляет 2% от суммы сделки, в Дубае – 4%. При средней цене за квартиру в этих городах в 30 млн рублей такой налог составит от 600 тыс. до 1,2 млн руб. В то же время в этих эмиратах нет никаких налогов как при продаже, так и при сдаче собственности в аренду.

«Золотая» коммуналка
Стоимость коммунальных услуг в Дубае считается одной из самых высоких. Для примера, жильцы, проживающие в студии площадью около 80 кв. м, ежемесячно оплачивают счет в размере 14–75 тыс. руб. в зависимости от района, класса жилья и занимаемого этажа. В эту сумму входит стоимость воды, электричества, центрального кондиционирования и вывоз мусора. Интернет и домашнее телевидение обойдутся еще примерно в 7 тыс. руб. Помимо коммуналки, все собственники жилья (или арендаторы) оплачивают содержание дома, куда входит охрана, уборка придомовой территории, уход за зелеными насаждениями и т.д. Стоимость платежа напрямую зависит от площади недвижимости, а также престижа жилого комплекса и составляет от 700 до 7 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц.

Законы на страже капитала
Ночной кошмар любого инвестора в недвижимость – недострой. В Дубае принят целый ряд законодательных актов, которые сводят подобные риски к минимуму. Например, прежде чем получить разрешение на строительство того или иного объекта, застройщик обязан предоставить в местный земельный департамент (DRD) заверенную банковскую гарантию, подтверждающую достаточность средств на полную реализацию проекта.
Помимо этого, начиная с 2007 года в ОАЭ все сделки со строящейся недвижимостью проводятся исключительно через эскроу-счета. По действующим правилам застройщик вносит на этот счет половину стоимости реализации объекта, туда же поступают все средства от инвесторов и покупателей. Получить доступ к этим деньгам застройщик сможет только после завершения всех видов работ. Если что-то на объекте пойдет не так, эти средства отправятся на финансирование завершения строительства другим застройщиком.
В ОАЭ земельный департамент имеет право отозвать лицензию у девелопера при малейшем срыве сроков строительства. Поэтому за выполнением взятых на себя обязательств там следят очень внимательно.
Все эти факторы надежно защищают тех, кто приобретает недвижимость в Дубае на стадии строительства. Однако полагаясь на местные законы, не следует забывать о необходимости самим грамотно подходить к выбору надежного контрагента и правильно оформлять все полагающиеся документы.
Желающим провести сделку с недвижимостью в Дубае специалисты советуют придерживаться нескольких простых правил. Во-первых, попросить продавца показать вам его удостоверение личности, лучше всего национальный паспорт. Во-вторых, посмотреть сертификат на право собственности. В ряде стран, в том числе и в Эмиратах, он называется title deed. В-третьих, выяснить, не заложена ли данная недвижимость в каком-нибудь банке и не находится ли под судебным арестом. Данная информация доступна по специальному запросу в любом Агентстве по регулированию недвижимости (RERA).
Если сделка проводится по доверенности, то следует иметь ввиду, что она обязательно должна быть составлена на арабском языке. Любой другой вариант, в том числе и английский, в эмиратских судах к рассмотрению не принимается. Доверенность должна быть не старше 2 лет и в ней необходимо четко прописать объект сделки и действия, которые могут быть с ним произведены (покупка, продажа или аренда). Следует учитывать особые правила, действующие в Дубае по отношению к арендаторам. Если недвижимость кем-то занята, необходимо сообщить постояльцам о своих планах минимум за год, параллельно направив официальное уведомление в суд Дубая. В противном случае вы можете получить собственность вместе с жильцами и у вас не будет никаких прав даже вежливо попросить их съехать.
Несмотря на то, что по местным правилам договор по сделке не обязательно заверять у нотариуса или в дубайском суде, опытные люди все же настоятельно советуют это делать, причем заверять рекомендуют договор, составленный сразу на двух языках – на арабском и английском.
Важный момент: при покупке нового жилья комиссионные агенту по недвижимости всегда платит застройщик.
И еще: в Дубае иностранцы могут приобрести собственность только в определенных районах – это Дубай-­Марина, Палм-Джумейра и Даунтаун-Дубай.

Словарик инвестора

Makani – 10-значный код, который присваивают каждому зданию в Дубае. С его помощью можно легко найти все данные о любом объекте, включая точный адрес.
OQOOD – система регистрации объектов на разных стадиях строительства. С ее помощью можно получить сертификат собственности на любой строящийся объект.
DLD (Dubai Land Department) – земельный департамент Дубая. Был образован в 1960 году для развития сектора недвижимости на Ближнем Востоке и для помощи международным инвесторам.
RERA (Real Estate Regulatory Authority) – Агентство по регулированию недвижимости. Это подразделение DLD, которое выдает лицензии риэлторам и девелоперам, а также регулирует сделки с недвижимостью.
POA (Power of Attorney) – нотариальная доверенность, применяемая при сделках.
DEWA (Dubai Electricity and Water Authority) – единственный на территории эмирата Дубай оператор электро- и водоснабжения.
1BHK (1 Bedroom + Hall + Kitchen) – условное обозначение апартаментов с одной спальней, гостиной и кухней. Соответственно, 2BHK – это квартира с двумя спальнями и т.д.
Al Sa’fat – сертификат соответствия экологическим стандартам для жилых и коммерческих объектов. Его наличие обязательно для всех застройщиков, иначе строительство могут признать незаконным.

Вместо послесловия
По мнению большинства специалистов в области недвижимости, возникший сейчас ажиотаж на рынке Дубая – явление ситуативное и временное. В перспективе гораздо большего внимания с точки зрения инвестиций заслуживают строящиеся объекты в соседних с Дубаем эмиратах, таких как столичный Абу-Даби или курортные площадки Фуджейра, Рас-аль-Хайма или Шарджи. Располагаются они довольно близко к Дубаю (около 100 км), а развитость инфраструктуры и качество объектов мало в чем уступают медийно раскрученному соседу.
Однако следует учитывать определенные локальные особенности. Например, эмират Шарджа считается одним из самых строгих – здесь полностью запрещен алкоголь и недопустимы никакие вольности в одежде. В соседнем Рас-аль-Хайме только половина живущих – это этнические арабы. Остальные – компактно проживающие здесь рабочие выходцы из Пакистана, Индии или Бангладеш. Еще плотнее мигранты заселили маленький Аджман, где их число достигает 80% от всех проживающих на этой территории. 

Андрей Пучков