Прямые договоры: закон и практика

Новый высотный дом, вид снизу вверх

После вступления в силу с 3 апреля 2018 года поправок в Жилищный кодекс РФ собственники и наниматели помещений в многоквартирных домах получили дополнительную нормативную основу для заключения договоров непосредственно с поставщиками коммунальных ресурсов, минуя управляющие компании. Однако этот процесс оказался не так прост.
По мнению некоторых экспертов, заключение прямых договоров на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающей организацией (РСО) приводит к появлению довольно запутанной схемы отношений между жильцами, РСО и управляющей организацией.
Если раньше все претензии по поводу качества и непрерывности оказания коммунальных услуг граждане должны были предъявлять управляющей организации (независимо от того, что было причиной нарушений – недоставка коммунального ресурса до границы общего имущества или неготовность внутридомовых сетей к оказанию качественных коммунальных услуг), то после заключения прямого договора с РСО им необходимо обращаться именно к ней. Но ведь РСО не отвечает за состояние внутридомовых сетей и не несет ответственности за действия управляющей организации! Это означает, что если вина лежит на управляющей организации, людям нужно обращаться еще и туда.

Проблемы решит ­управляющая компания
Чтобы обеспечить в этой ситуации защиту прав граждан, Жилищный кодекс РФ (часть 11 статьи 161) установил обязанность управляющей организации осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме. Также управляющая организация должна принимать от собственников помещений и нанимателей обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг, непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги. Кроме того, управляющей организации вменяется в обязанность взаимодействие с РСО и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством РФ.
Таким образом, несмотря на наличие прямого договора гражданина с РСО на оказание коммунальных услуг, управляющая организация в силу прямых требований закона продолжает участвовать в отношениях, связанных с оказанием коммунальных услуг – в частности, принимает претензии граждан и содействует их разрешению.
– Новации жилищного законодательства предоставили две возможности заключения прямого договора с РСО, – добавляет исполнительный директор Некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. – Во-первых, в случае принятия соответствующего решения на общем собрании собственников в многоквартирном доме. Во-вторых, когда РСО в одностороннем порядке расторгает договор с управляющей компанией, размер долга которой за поставленные ресурсы равен или превысил две среднемесячные величины обязательств по оплате услуг (тогда договор об оплате ресурсов напрямую заключается автоматически со всеми жильцами).

Выгодно и просто
Заключение таких прямых договоров позволяет собственникам избежать, например, неожиданного выставления по итогам года дополнительных квитанций с увеличенной суммой за отопление. Ведь, скорее всего, подобный перерасчет появляется потому, что управляющая компания задолжала ресурсоснабжающей организации за отопление и таким образом пытается повторно получить сумму накопившегося долга со всех собственников.
Эксперт по ЖКХ из Нижнего Новгорода Александр Рыжов считает, что для ресурсоснабжающей организации риск неплатежа со стороны управляющей компании непредсказуем. В случае преднамеренного хищения управляющей компанией большой суммы денежных средств небольшая ресурсоснабжающая организация, особенно в маленьком поселении, может разориться. Риск неплатежа со стороны граждан, напротив, размыт между многими потребителями, он статистически предсказуем и РСО готовы к работе с частными неплательщиками.
– Договор ресурсоснабжения между жителем и ресурсоснабжающей организацией заключается путем конклюдентных действий сторон. То есть одна сторона предоставила коммунальную услугу, вторая ее оплатила (пользовалась данной услугой), поэтому простая письменная форма договора в этих случаях не требуется, – комментирует директор партнерства АНП «Национальный Жилищный Конгресс» Татьяна Вепрецкая. – Обычно РСО публикует форму договора ресурсоснабжения у себя на сайте. Данный договор отличается от обычного договора ресурсоснабжения с юридическим лицом. В отношениях с жителями условия прямых договоров не могут противоречить жилищному законодательству. В случае невыполнения условий оплаты ресурсоснабжающая организация может обратиться в суд за взысканием задолженности сама или через своего представителя. Но предварительно она должна уведомить человека о наличии задолженности за коммунальные услуги, дать возможность оплатить ее и только после этого обращаться в суд.
Управляющий партнер юридической компании «Юристат» Валерий Новиков считает, что при наличии технической возможности (и если это не нарушит права других абонентов) РСО после предупреждения должна в досудебном порядке ограничить или приостановить подачу коммунальных ресурсов (Раздел IX «Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. №354). Если должник находится в трудной жизненной ситуации, то РСО может предложить заключить с ним соглашение о погашении задолженности. Должник обязуется на основании «Акта сверки начисленной платы за коммунальные услуги» погасить свою задолженность в размере и в срок, установленный этим соглашением.
По общему правилу последним днем осуществления выплаты по коммунальным услугам является 10-е число месяца, следующего за месяцем начисления. Если оплата в данный срок произведена не была, с 31-го дня неуплаты по 90-й будут начисляться пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки (с 91-го дня пени вырастут до 1/130 соответствующей ставки).
Если сумма долга не превышает 500 тыс. руб., то результатом рассмотрения в суде требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг будет вынесение судебного приказа, который одновременно является исполнительным документом (ст. 121 Гражданского процессуального кодекса)…