Общие собрания собственников: проблемы и ошибки
Приватизация жилищного фонда привела к массовому появлению собственников помещений в домах, где присутствует общая долевая собственность, и к необходимости более тщательно проработать законодательство, регулирующее отношения в сфере содержания и пользования общим имуществом. Главным принципом по данному вопросу является «согласие большинства», которое достигается при обсуждении на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме вопросов, связанных с общим имуществом.
В настоящее время основными нормативными правовыми актами, регулирующими порядок организации, проведения и оформления результатов общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, являются:
– Жилищный кодекс РФ (статьи 45–48);
– Гражданский кодекс РФ (глава 9.1);
– Приказ Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр. «Об утверждении Требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и Порядка передачи копий решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор»;
– Приказ Минстроя России от 31.07.2014 №411/пр. «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах».
Согласно статье 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может проводиться посредством:
1) очного голосования (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование);
2) заочного голосования (опросным путем или с использованием системы в соответствии со статьей 47.1 ЖК РФ);
3) очно-заочного голосования.
Самое большое затруднение у собственников помещений вызывает проведение общего собрания посредством очного голосования, так как не каждый собственник обладает возможностью обеспечить соответствующее место проведения собрания, которое способно вместить всех собственников. В результате в настоящее время самыми распространенными формами проведения общих собраний являются заочная и очно-заочная формы.
Уведомить всех? Невозможно…
Сложности реализации законодательства по организации и проведению общего собрания собственников помещений возникают уже с начала организации общего собрания при уведомлении инициатором собрания всех собственников о его проведении (характерно для собраний в любой форме).
Так, согласно ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, собственник, по инициативе которого созывается общее собрание, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений.
Чтобы реализовать данную обязанность, инициатору собрания необходимо:
– при вручении лично каждому собственнику удостовериться, кому он вручает уведомление (проверить право собственности и сверить с документом, удостоверяющим личность), что практически неисполнимо в домах с большим количеством квартир, а в Санкт-Петербурге большинство таких домов;
– при рассылке уведомлений почтовым отправлением инициатор, исходя из положений ст. 20 ГК РФ, должен отправить письмо по месту жительства собственника, о котором он не всегда может знать, а сама реализация данной обязанности связана с денежными затратами, на которые собственники чаще всего не соглашаются.
В итоге уведомления развешиваются в местах общего пользования, хотя решения об ином порядке уведомления не принималось, либо вручаются лицам, открывшим дверь квартиры, которые не всегда являются собственниками.
Голосование: поле для махинаций
Следующей сложностью является само голосование на собрании.
При проведении общего собрания в форме очного голосования законодательно не урегулирован порядок фиксации голосов собственников, если голосование проводится участниками «поднятием рук». Так, по результатам такого собрания может быть составлен протокол общего собрания собственников, содержащий итоги голосования и не позволяющий проверить собственникам помещений, как производился подсчет голосов, кто и как проголосовал, и являются ли сведения в протоколе достоверными. Также это препятствует проведению проверки органами жилищного надзора на предмет правомерности принятия решений о выборе юридического лица в качестве управляющей организации и об утверждении договора управления, а также создания товарищества собственников жилья.
При проведении собрания в форме заочного голосования статьей 47 ЖК РФ установлено, что решения собственников, оформленные в письменной форме, по вопросам, поставленным на голосование, передаются в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
Таким образом, заполнить решение и передать его в место сбора или направить по адресу может любое лицо, так как подписывать решение и указывать дату его принятия не обязательно, а также необязательно установление лица, фактически принявшего участие в голосовании. Жилищным кодексом РФ не установлен порядок приема решений собственников при таком голосовании. В настоящее время не предусмотрена ответственность за прием и учет решений, оформленных не собственниками при отсутствии доверенности на предоставление его интересов. Собственники при заполнении решений не заполняют строку о документе, подтверждающем право собственности.
Также характерными ошибками при проведении общих собраний собственников помещений являются: неправильное определение количества голосов, которыми обладает каждый собственник; учет в собрании голосов не собственников помещений; принятие решений при отсутствии необходимого количества голосов (чаще всего по вопросам, где необходимо квалифицированное большинство); оформление протокола общего собрания с нарушением обязательных требований, установленных к его оформлению.
Закон, который не знают
Указанные выше нарушения говорят о самой главной проблеме реализации законодательства, регламентирующего проведение общих собраний собственников – это незнание и непонимание гражданами законодательства, регулирующего проведение общих собраний.
Применительно к определенным решениям, принимаемым на общих собраниях, можно выделить решения о создании товарищества собственников жилья. Так, статьей 136 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ, а также, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. При этом не установлены последствия нарушения данного требования.
Налоговые органы при регистрации ТСЖ не проверяют достоверность документов, сданных на регистрацию и исполнение требований Жилищного кодекса РФ при принятии решений об их создании. Также налоговые органы не отслеживают наличие в многоквартирном доме уже созданного ТСЖ, что приводит к возникновению конфликтных ситуаций в доме, а также к долговременной процедуре принятия решения о ликвидации юридического лица, созданного с нарушением законодательства РФ, в том числе в судебном порядке.
Еще одной проблемой, связанной с общими собраниями собственников помещений, является то, что Жилищный кодекс РФ не содержит перечня существенных нарушений порядка проведения общих собраний собственников помещений. Так, статьей 181.4 Гражданского кодекса РФ установлено, что решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, в том числе в случае, если допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление его участников.
Отсутствие перечня существенных нарушений в последующем ставит вопрос о признании решения недействительным на усмотрение суда, и одинаковые ситуации могут быть рассмотрены судами по-разному, что может привести к необоснованным тратам бюджетных средств на судебные расходы в случае отказа органу жилищного надзора в иске о признании решения общего собрания недействительным в связи с несущественностью нарушений.
Аналогичная ситуация и с оформлением протокола общего собрания. Законодательством установлены требования к его оформлению, но отсутствует ответственность за нарушение в нем обязательных условий, не определены конкретные (существенные) нарушения, которые являются основанием считать протокол недействительным. Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр., например, установлены такие требования к протоколу, как его номер, который простому собственнику нужно как-то определить.
В качестве обязательного приложения к протоколу установлен реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – физических лиц, полного наименования и ОГРН юридических лиц, номеров принадлежащих им помещений и реквизитов документов, подтверждающих права собственности на помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме. Данное требование, с учетом положений Федерального закона от 27.07.2006 №152-ФЗ «О персональных данных», для собственников помещений практически неисполнимо.
Следующей и также одной из основных проблем, связанной с реализацией законодательства по проведению общих собраний, является то, что собственники в последующем не могут ознакомиться с документами по собранию (протоколом и решениями). Это связано как с личными отношениями между собственниками, так и с неверным пониманием законодательства о персональных данных. Это приводит к напряженной обстановке в доме, если имеются противоборствующие инициативные группы, которые в последующем пытаются свести счеты с оппонентом посредством обращения в органы жилищного надзора…
Полный текст можно прочитать в № 10 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2017 год
