Сам себе риелтор: покупаем квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры – серьезный шаг для любого человека. Ведь речь идет о настолько крупных суммах, что ошибка может стоить вам нескольких миллионов рублей, а то и всей новоприобретенной квартиры.
Именно поэтому большинство людей при покупке жилья пользуются услугами риелтора, в задачу которого входит тщательная и всесторонняя проверка документов, касающихся приобретаемой квартиры, и того, кто ее продает. Но немало и тех, кто доверяет себе больше, чем кому бы то ни было, и предпочитает самостоятельно оформлять документы. Как

же избежать неприятностей, покупая квартиру на вторичном рынке?
Конечно, нельзя сказать, что все продавцы недобросовестны, но покупая вторичное жилье, вы можете столкнуться с целым рядом проблем или же узнать о них уже после покупки жилья. Вот наиболее частые из них:
-  в квартире прописан человек, который находился в местах лишения свободы;
-  в квартире прописан человек, который имел право участия в приватизации жилья, но когда-то от нее отказался;
-  у квартиры появляются не­ожиданные наследники;
-  один из супругов отчуждает квартиру, которая является их общей собственностью, но оформлена только на одного из них;
-  продавца в судебном порядке признают недееспособным из-за преклонного возраста, душевных расстройств, алкоголизма или наркомании;
-  выясняется, что несовершеннолетние дети были выписаны из квартиры без согласия органа опеки;
-  договоры и свидетельства о праве собственности на жилье оказываются поддельными.
Всего этого можно избежать, если быть внимательным и соблюдать основные правила покупки квартиры.

Правило №1: Убедитесь, что продавец настоящий

Прежде всего, вам необходимо удостовериться, что человек, продающий квартиру, имеет право распоряжаться квартирой и отдает себе отчет в своих действиях. Для этого продавец обязан предоставить вам следующие документы:
1. Расширенная выписка из ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним).
2. Удостоверение личности.
3. Правоустанавливающие документы на квартиру (у владельца должен быть один из этих документов):
– договор купли-продажи, по которому квартира приобретена ранее;
– договор мены/ дарения/ ренты;
– договор передачи квартиры в собственность (приватизации);
– свидетельство о праве на наследство.
4. Действующие справки о дееспособности продавца из психоневрологического и наркологического диспансера.
5. Копия свидетельства о заключении брака (если продавец состоит в браке).
6. Нотариальное согласие супруга на отчуждение квартиры (в случае приобретения квартиры в период брака). Если, находясь в браке, один из супругов получил квартиру безвозмездно (наследство, дарение, приватизация), согласие второго супруга на ее продажу не требуется.
7. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства (для совершения сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним).

На первом пункте стоит остановиться особо. Расширенная выписка из ЕГРП, помимо «стандартных» сведений о квартире, содержит паспортные данные правообладателя, данные о переходе прав на квартиру (т.е. данные о совершенных ранее с ней сделках), а также данные о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным (если таковые имеются). Необходимо понимать, что «действительная» достоверность сведений имеет место быть лишь в день получения справки. На следующий день вполне можно зарегистрировать сделку по недвижимости и оформить бумаги, но, обычно справки действительны по месту требования в течение двух недель – месяца. Расширенную выписку может получить только сам продавец квартиры или его доверенное лицо, или ее могут выдать по запросу административных и правоохранительных органов. Иногда от лица продавца действует другой человек – по доверенности. Как юрист я не советую покупать квартиру у человека, действующего по доверенности, ведь этот документ можно элементарно подделать. Помните, что обязательным условием сделки должно быть личное подписание продавцом договора купли-продажи. Если же личное присутствие продавца по каким-то причинам невозможно, необходимо обратиться в нотариальную палату, чтобы проверить действительность доверенности и полномочия нотариуса. Важно знать, что доверенность может быть отозвана собственником в любой момент! Чтобы избежать недействительности сделки, следует сделать запрос нотариусу, выдавшему доверенность, о ее действительности.

Правило №2: Проверяйте документы

Бойтесь «новых наследников»! Необходимо узнать, как долго квартира находится в собственности у продавца. Если наследник решил продать квартиру сразу же после получения права собственности, велика вероятность, что квартира получена по завещанию, и он стремится ее продать, пока не объявились другие наследники и не оспорили завещание. Обычно на то, чтобы успели появиться остальные возможные наследники, дается полгода. Если по результатам анализа документов есть информация о частых перепродажах квартиры, продажах по доверенности, наличии судебных споров, наложении в отношении жилища арестов в рамках гражданских и уголовных дел, – это весомый повод отказаться от покупки. Безусловно, проверка всех указанных документов потребует много времени, однако только таким способом вы можете обезопасить себя от покупки «неблагонадежной» квартиры. Важно: если одна из сторон захочет оспорить данную сделку для признания ее недействительной, она вправе это сделать в течение 10 лет с момента ее совершения.

Правило №3: Узнайте, «кто в домике живет»

Представьте, что вы приобрели квартиру, сделали ремонт и несколько лет живете в своем новом доме. Но вдруг на пороге появляется некий Василий – внук бабушки, которая продала вам квартиру. Василий целых пять лет до и еще три года после продажи валил лес в местах не столь отдаленных, и наконец вернулся домой после уже третьей отсидки. Теперь Василий настаивает, что будет жить в этой квартире, так как был прописан тут до того, как ее продали. Вы будете удивлены, но Василий прав! По закону лица, которые были прописаны в жилом помещении на момент продажи, а также лица, которые на момент приватизации квартиры имели право на участие в ней, но не воспользовались им, имеют право бессрочного пользования данным помещением. Чтобы обезопасить себя от таких сюрпризов, необходимо требовать от продавца квартиры:  единый жилищный документ на квартиру;  выписку из домовой книги. Предоставляются они ЕИРЦ ­бесплатно в день обращения – по заявлению, с представлением документа, удостоверяющего личность, и страхового свидетельства обязательного пенсионного страхования. В этих документах содержатся сведения обо всех зарегистрированных в квартире. Если в документах вы обнаружите незнакомые вам имена либо данные о временных выписках, это также повод отказаться от покупки.

Правило №4: Проверьте состояние квартиры

Перед покупкой необходимо проверить технические документы на предмет соответствия планировки, указанной в документах, и фактической планировки квартиры. Для этого, помимо кадастрового паспорта квартиры, требуйте у продавца поэтажный план и экспликацию жилого помещения. Ведь покупая квартиру с незаконной перепланировкой или переоборудованием, вы рискуете в лучшем случае потратить много сил и средств на ее легализацию, а в худшем – лишиться жилья по решению суда.

Правило №5: Грамотно составляйте договор

Необходимо юридически верно составить договор купли-продажи квартиры. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого недвижимого имущества. Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Договор подписывается сторонами в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует. Исключение составляют, в частности, сделки, обязательно подлежащие нотариальному удостоверению. А именно сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или человеку, признанному ограниченно дееспособным. Исходя из собственного опыта, я настоятельно рекомендую указывать в договоре купли-продажи реально уплаченную цену. Кроме того, договор купли-продажи не должен быть «скрыт» за иными договорами (например, договором дарения). Да, продавцы на этом часто настаивают – чтобы поменьше платить налогов, но не стоит идти у них на поводу. Не забывайте, что право собственности возникает у вас лишь после государственной регистрации сделки. Поэтому согласно договору купли-продажи оплата по нему должна производиться лишь после того, как право собственности будет зарегистрировано. Обязательно нужны доказательства получения продавцом денежных средств. Это может быть правильно оформленная рукописная расписка, но гораздо надежнее документ о безналичной оплате сделки через банк. Передача вам купленной квартиры осуществляется по акту приема-передачи. Акт должен содержать информацию о действительном состоянии купленной квартиры, в него следует включить максимально полное описание всех ее особенностей и дефектов.

Правило №6: Перестрахуйтесь

И последнее: несмотря на то, что нотариальное заверение договора купли-продажи не требуется, я бы все-таки порекомендовал обратиться к нотариусу, чтобы он удостоверил данную сделку. Тогда именно на нем будет лежать обязанность изучить представленные продавцом документы на предмет юридической чистоты сделки. Следуя этим советам – на самом деле несложным, вы будете считаться добросовестным приобретателем. И если, несмотря на все предосторожности, вам все же придется отстаивать свое право на квартиру в суде, соблюдение вышеописанных условий резко увеличит ваши шансы на победу. 

Андрей Астафуров, юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат»