Правда ли, что… комната на общем чердаке может быть частной ­собственностью?

Двенадцатиэтажный одноподъездный блочный жилой дом серии II-18/12 (1968 года постройки). Измайловский проспект, 91, корпус 1. Район Восточное Измайлово. Город Москва

«Через некоторое время после ввода дома в эксплуатацию между жителями и фирмой, установившей свое оборудование в одной из чердачных комнат, возник спор. Граждане доказывали, что вся площадь чердака является общедомовой и выделение в частную собственность какой-либо ее части незаконно. Сотрудники фирмы предъявили документы, подтверждающие право собственности на обособленное чердачное помещение, и заявили, что каких-либо коммуникаций, обслуживающих чужие квартиры, в нем нет, следовательно, о принадлежности к общедомовому имуществу речь идти не может. Кто прав?»

Анастасия Солдатова,
г. Химки

 

Согласно ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного дома относятся общие помещения, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры и принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При этом к общему имуществу относятся в том числе помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам.
Как указывал еще в 2010 году Президиум Высшего Арбитражного суда РФ в своем Постановлении от 02.03.2010 №13391/09 по делу №А65-7624/2008-СГ3-14/13, если «…подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло».
Несмотря на то, что ВАС РФ давно не существует, его акты до сих пор имеют силу и в рассматриваемом случае нужно судить по аналогии. Именно так поступил в марте 2020 года Верховный суд РФ, вынося Определение от 10.03.2020 №306-ЭС15-3282 по жалобе граждан, получивших в собственность обособленные помещения на чердаке многоквартирного дома в городе Казани. Высший судебный орган указал: «сам по себе факт расположения помещений <…> на этаже, который учтен органами технической инвентаризации как чердачный, не является достаточным основанием для их отнесения к общему имуществу многоквартирного дома». Дополнительным доводом, приведенным в судебном вердикте, стало то, что «наличие инженерных коммуникаций и иного инженерного оборудования, предназначенных для обслуживания более одного помещения, в спорных помещениях не выявлено, они имеют самостоятельное назначение, не связанное с обслуживанием других помещений жилого дома, и не являются техническими вспомогательными помещениями».
Таким образом, в данном случае закон на стороне фирмы.