Многоквартирный дом и мы в нем

Восьмиэтажный одиннадцатиподъездный кирпичный жилой дом серии II-08, построен в 1960 году. Улица Усиевича, 23. Район Аэропорт. Москва

1. «Депутаты приняли закон об альтернативной котельной, который должен изменить ценообразование на тепло. Что это вообще такое?».
Альтернативная котельная – это виртуальная расчетная котельная, которая станет ориентиром для принятия решения о тарифе на тепло в регионе. То есть на бумаге рассчитают, сколько стоило бы тепло для населения конкретной местности, если там была бы построена новая котельная. В тариф включат как платеж за производство, так и инвестиционную составляющую, и потом сравнят этот альтернативный тариф с действующим. Что будет дальше? По мнению многих экспертов, это приведет к повышению тарифов на тепло. Правительство устанавливает предельные индексы роста платы за коммунальные услуги, но благодаря альтернативной котельной муниципалитеты смогут их превысить. Сторонники данной реформы, которая обсуждалась на протяжении пяти лет, открыто говорят о том, что она направлена на привлечение инвестиций в изношенную систему теплосети.
Поправки об альтернативной котельной в Федеральный закон «О теплоснабжении» вступили в силу в конце июля 2017 года, но, по оценкам Минэнерго, начнут работать во второй половине 2018-го. Действующие в регионах тарифы на тепло должны быть доведены до уровня цены альтернативной котельной. Если они окажутся выше, значит, будут заморожены. Если окажутся ниже (по мнению экспертов, так случится в большинстве субъектов), будут постепенно, в течение 5–10 лет, доведены до уровня альтернативной котельной. Как считают в Минэнерго, столь длительный период необходим, чтобы избежать одномоментного резкого повышения тарифов.

2. «Хочу делать ремонт. Слышал, что батареи являются частью общедомового имущества, поэтому оплатить их замену должна управляющая компания. Так ли это?»
Если старую батарею прорвало, устранить аварию и заменить радиатор отопления обязана управляющая компания за свой счет. Но, если вы решили поменять чугунную «гармошку» по своей инициативе, чтобы обновить интерьер, платить придется самостоятельно. И делать это надо с разрешения управляющей компании. Система отопления едина во всем доме, и замена отдельных элементов может привести к разбалансировке. Проконсультируйтесь, какую батарею вы можете купить, и устанавливайте ее только после согласования. Даже летом, когда отопление отключено, может проводиться опрессовка, поэтому самостоятельное внедрение в систему чревато аварией.
Что же касается вопроса, кому принадлежат батареи, то тут разъяснения дал Верховный суд в Постановлении от 6 июня 2016 г. №91-АД16-1. По документу все зависит от того, присутствует ли на вашем радиаторе отключающее устройство или нет. Если перекрывающий кран есть, значит, батарея ваша, если крана нет, это общедомовое имущество.

3. «Кому поручить приемку работ, выполненных в рамках капитального ремонта общего имущества в МКД, и каким документом устанавливаются полномочия этого лица?».
В соответствии с п. 3 части 5
и п. 5.1 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ собственники помещений в МКД на общем собрании выбирают лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Важно, что это не право, а обязанность собственников помещений в МКД. Решение принимается на общем собрании собственников помещений в МКД.
Очевидно, что эту задачу целесообразно поручать профессионалам. Например, специализированной фирме, занимающейся строительными или ремонтными работами, либо специализирующейся на проведении строительной экспертизы. По решению общего собрания собственников помещений в МКД таким лицом может быть определена и управляющая организация.
В соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в МКД оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минстроя России от 25.12.2015 №937/пр.

4. «Вправе ли председатель ТСЖ подписывать акты выполненных работ в случае, если ТСЖ является владельцем специального счета?».
Товарищество собственников жилья, осуществляющее управление многоквартирным домом, может быть владельцем специального счета, на котором будет формироваться фонд капитального ремонта (п. 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). Однако владелец специального счета не наделен Жилищным кодексом РФ полномочиями технического заказчика при проведении капитального ремонта общего имущества в МКД (или выполнении отдельных работ и/или оказании услуг в рамках капитального ремонта МКД).
Вместе с тем решением общего собрания собственников помещений ТСЖ может быть уполномочено на организацию и проведение капитального ремонта и выступать стороной заказчика по договору на проведение капитального ремонта. В таком случае ТСЖ принимает работы по капитальному ремонту МКД.
Согласно ч. 2 ст. 149 ЖК РФ, председатель правления ТСЖ действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества. Таким образом, председатель ТСЖ вправе подписывать акты приемки выполненных работ или оказанных услуг при проведении капитального ремонта.
Вместе с тем владелец специального счета (в рассматриваемом случае – ТСЖ) может не являться техническим заказчиком капитального ремонта и стороной по договору с подрядной организацией. В таком случае ТСЖ не является стороной по договору подряда и, соответственно, не вправе подписывать акт приемки выполненных работ и/или оказанных услуг.
И как я уже говорил ранее, в ч. 5 ст. 189 ЖК РФ указано, что решением общего собрания собственников помещений в МКД о проведении капитального ремонта должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты. Таким лицом, уполномоченным собственниками помещений в МКД, может стать ТСЖ…

Полный текст можно прочитать в № 2 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2018 год