Как быть, если вас выселяют из купленной квартиры

Young couple receiving foreclosure notice letter

Душераздирающие исто­рии о выселении граждан из купленного ими жилья, права на которое кто-то неожиданно оспорил, могут уйти в небытие. По данным, озвученным в 2019 году председателем Госдумы Вячеславом Володиным, в России официально зафиксировано около 36 тыс. квартир с «проблемным прошлым». Теперь, если приобретатель докажет свою добросовестность, в случае изъятия недвижимости по решению суда в пользу государства он сможет получить компенсацию. Такую возможность физическим лицам дает вступивший в силу с 1 января 2020 года Федеральный закон от 02.08.2019 №299-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Компенсация дается однократно и единовременно.
Чтоб ее получить, нужно в течение трех лет подать иск добросовестного приобретателя к Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию (в зависимости от того, в чью собственность была истребована недвижимость) о выплате однократной компенсации. Ее размер определяется судом исходя из суммы, составляющей реальный ущерб, либо в размере кадастровой стоимости жилого помещения, действующей на дату вступления в силу судебного акта об истребовании жилого помещения. Если суд установит, что добросовестному приобретателю уже возмещены убытки, возникшие в связи с истребованием от него жилого помещения, размер компенсации подлежит уменьшению на сумму возмещенных убытков.

Государство взыщет с виновных
После произведения выплаты компенсации к Российской Федерации переходит в пределах выплаченной суммы право (требование), которое добросовестный приобретатель имеет к лицу, ответственному за причинение ему убытков в связи с истребованием от него жилого помещения. Этот процесс регулируется уже другими поправками, которые также вступили в силу с 1 января 2020 года. Согласно им Росреестр имеет право регрессного требования в размере возмещенных добросовестному приобретателю сумм:
– к органу государственной власти или органу местного самоуправления, если такие убытки возникли в результате признания судом незаконным акта органа государственной власти или органа местного самоуправления;
– к лицу, выполнившему кадастровые работы, если такие убытки возникли в результате реестровой ошибки и предоставления этим лицом недостоверных данных и документов для внесения записи об объекте недвижимости в ЕГРН. Данное требование не может быть обращено к юридическому лицу или физическому лицу, заключившим договор о проведении кадастровых работ с лицом, выполнившим кадастровые работы;
– к иному физическому лицу или юридическому лицу, незаконные действия которых привели к возникновению таких убытков.

Истину установит суд
Заявитель может заранее оценить свои шансы на получение статуса «добросовестный приобретатель», опираясь на положения Гражданского кодекса. В пункте 6 статьи 8.1 главного закона, регулирующего гражданско-правовые отношения в РФ, сказано: «Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него». А пункт 1 статьи 302 ГК РФ уточняет, что добросовестным приобретателем считается только лицо, которое, возмездно приобретая имущество, не знало и не могло знать о том, что отчуждатель имущества не имел права его отчуждать…

Полный текст можно прочитать в №2 журнала «Вокруг ЖэКа» за 2020 год