Застройщик обанкротился: что делать?

Приобретая квартиру в собственность на этапе долевого строительства, дольщик должен помнить, что существует риск банкротства застройщика. Что делать, если вы оказались в подобной ситуации, и как все-таки получить вожделенные квадратные метры?

Мальчик строит дома из облицовочной гранитной плитки во время митинга обманутых дольщиков строительной компании СУ-155 на Суворовской площади города Москвы, Россия, 26 сентября 2015

В чем суть банкротства
До середины 2011 года законодательство не видело различий между банкротством застройщика и банкротством любого другого юридического лица. Однако в связи с социальной значимостью данного вопроса и тем, что граждане – участники долевого строительства не являются профессиональными инвесторами, федеральный Закон о банкротстве (от 12.07.2011 №210-ФЗ) был дополнен параграфом, содержащим специальные правила о банкротстве застройщика.
Необходимо оговориться, что не всякое юридическое лицо, которое привлекает денежные средства для строительства какого-либо объекта недвижимости, является застройщиком.
Согласно законодательству, застройщиком может признаваться только юридическое лицо, к которому имеются требования о передаче жилых помещений.
Таким образом, если компания привлекает денежные средства для строительства нежилого помещения – например, парковки, то она не может быть признана застройщиком и при своей несостоятельности «банкротиться» будет в общем порядке.
Основной документ, оформляющий отношения между застройщиком и гражданами, – это договор участия в долевом строительстве. Однако застройщик может заключать и иные договоры, направленные на привлечение денежных средств для финансирования строительства и передачи жилых помещений в собственность граждан.
Могут использоваться следующие документы:
– договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
– предварительные договоры участия в долевом строительстве или предварительные договоры купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;
– договоры займа, обязательства по которому в части возврата суммы прекращаются с передачей в собственность жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства;
– выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме и др.
Повторюсь, что законодатель исходит из того, что гражданин не является профессиональным инвестором и не обязан углубляться в юридические тонкости, поэтому суд может признать ту или иную сделку притворной и указать право гражданина требовать передачу жилого помещения.
Направленность специальных процедур банкротства застройщика на защиту интересов дольщиков проявляется в том, что их требования погашаются в приоритетном порядке перед любыми другими кредиторами (за исключением тех, перед кем должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, или имеет задолженность по выплате выходных пособий и оплате труда и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности).
Несостоятельность (банкротство) возникает тогда, когда некое лицо не может в полном объеме выполнить взятые на себя обязательства. Суть банкротства – это пропорциональное удовлетворение требований кредиторов должника из конкурсной массы, в которую включается все имущество должника путем ее реализации. При этом сами кредиторы разделены на очереди. Удовлетворение требований кредиторов одной очереди осуществляется лишь после удовлетворения требований кредиторов предыдущей.

Алгоритм действий
Процедура банкротства любого юридического лица начинается со стадии наблюдения. Банкротство застройщика не исключение. Цель этой стадии – обеспечение сохранности имущества должника, проведение анализа его финансового состояния, составление реестра требований кредиторов и проведение первого собрания кредиторов, на котором определяется дальнейшая судьба должника.
При введении процедуры банкротства суд назначает арбитражного управляющего, который и становится ответственным за проведение процедуры банкротства. Затем он обязан в пятидневный срок уведомить участников строительства о введении наблюдения и о возможности предъявления своих требований участниками строительства.
После этого дольщику в течение 30 дней необходимо включиться в реестр требований кредиторов, иначе он будет лишен возможности участия в первом собрании и, как следствие, устранен от голосования по дальнейшей судьбе застройщика на данной стадии банкротства.
Заявить свои требования дольщик сможет в любой другой процедуре, но и тут следует помнить, что если в отношении застройщика будет введено конкурсное производство, то включиться в реестр требований кредиторов необходимо в двухмесячный срок. Если и тут участник долевого строительства не сможет соблюсти указанный срок, он приобретает статус «зареестрового» кредитора – удовлетворение своих требований он получит лишь после кредиторов, которые заявили свои требования в надлежащий срок.
Включение в реестр требований осуществляется путем подачи заявления в арбитражный суд. Участнику долевого строительства необходимо определиться, какое требование он предъявит к застройщику. Законодательство предусматривает два вида:
1. Требование о передаче жилого помещения.
При благоприятном исходе участник долевого строительства получит свою квартиру. Для учета этой категории дольщиков ведется реестр требований о передаче жилых помещений, который является частью общего реестра.
2. Денежное требование.
При положительном исходе участник долевого строительства вправе рассчитывать на получение денежных средств, переданных по договору застройщику и на возмещение реального ущерба, определяемого как разницу между ценой недвижимости на текущий момент и на момент заключения договора.
Важно сразу определиться, чего именно требовать от застройщика. Текущее законодательство не позволяет менять своего решения по данному вопросу и переходить из одного реестра в другой.
Оптимальный вариант – заявлять требования о передаче жилого помещения. Если в дальнейшем будет установлено, что данное требование не может быть исполнено, оно будет преобразовано в выплату денежных средств.

На что может рассчитывать дольщик
В настоящее время законодательство о банкротстве знает четыре способа получения дольщиком своей недвижимости:
1. Передача дольщикам объекта незавершенного строительства.
При данном способе граждане образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), которому и передаются права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним при наличии упомянутых в законе условий. Таким образом, дольщики самостоятельно достраивают дом, что, как правило, требует от них дополнительных финансовых вложений. Требования тех граждан, которые голосовали против погашения требований дольщиков путем передачи объекта незавершенного строительства, преобразуются в денежное обязательство, которое будет выплачено в соответствующую очередь.
2. Передача дольщикам жилых помещений.
Наиболее оптимальный вариант для дольщиков. Он возможен в том случае, если строительство многоквартирного дома уже завершено, получено разрешение на ввод данного дома, однако застройщик и участники строительства не подписали передаточные акты (иные документы о передаче жилых помещений).
Если застройщик получил разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточный акт между застройщиком и дольщиком подписан, арбитражный суд по заявлению дольщика выносит определение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение.
3. Передача объекта незавершенного строительства другому застройщику.
Данных механизм появился недавно. Он сводится к тому, что новый застройщик вправе обратиться в арбитражный суд для передачи ему недостроенного дома. Затем он завершает строительство и передает дольщикам их квартиры. Но в данном вопросе инициатива должна исходить именно от нового застройщика, а не от граждан.
4. Обеспечение дольщиков жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета.
Это альтернативный способ, он не следует из норм Закона о банкротстве. Его правовой основой является ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве. Согласно данной норме орган, осуществляющий государственный контроль в сфере долевого строительства, выявляет случаи нарушения прав участников долевого строительства и ведет их реестр – очередь из участников строительства, имеющих требования о передаче жилых помещений, которые могут быть удовлетворены за счет бюджетных средств. Однако для того, чтобы эти требования были удовлетворены и включены в реестр, необходимо соответствовать определенным критериям, которые установлены Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 №403.
Если первые два способа оказались невозможными, арбитражный управляющий уведомляет об этом суд и участников долевого строительства. Перейти из реестра требований о передаче жилых помещений в реестр требований по денежным обязательствам возможно по заявлению дольщика. Срок подачи заявления – 1 месяц.
Отмечу, что «банкротные» дела традиционно являются одними из наиболее сложных в юридической практике. Если вы попали в подобную ситуацию, обращайтесь за помощью к юристам. Самостоятельно разобраться в этом вопросе будет довольно сложно. 

Андрей Астафуров,
юрист Московской коллегии адвокатов «Арбат»